Оценка жилищно-строительной ситуации и вложений в обустройство жилья в регионах Приволжского федерального округа

Бушкова-Шиклина Эльвира Васильевна кандидат социологических наук доцент, кафедра культурологии, социологии и философии, Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "Вятский государственный университет" 610002, Россия, Кировская область, г. Киров, ул. Ленина, 111, оф. 212 Bushkova-Shiklina Elvira PhD in Sociology Docent, the department of Culturology, Sociology and Philosophy, Vyatka State University 610002, Russia, Kirovskaya oblast', g. Kirov, ul. Lenina, 111, of. 212 elvira_bsh@mail.ru

Старикова Мария Михайловна кандидат социологических наук доцент, кафедра культурологии, социологии и философии, Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "Вятский государственный университет" 610002, Россия, Кировская область, г. Киров, ул. Ленина, 111, оф. 212 Starikova Mariya Mikhailovna PhD in Sociology Docent, the department of Culturology, Sociology and Philosophy, Vyatka State University 610002, Russia, Kirovskaya oblast', g. Kirov, ul. Lenina, 111, of. 212 maria_kuzmina82@mail.ru

Статья публикуется при поддержке Российского фонда фундаментальных исследований, грант № 18-011-00627 «Особенности жилищного неравенства в современных российских городах».

Введение

Качество жизни населения во многом определяется качеством жилья, в котором люди проводят в среднем от трети до половины своей жизни. Обеспеченность жильем становится важным показателем оценки уровня развития человеческого потенциала ^[1], а особенности жилищной политики – важной характеристикой социально-экономического развития региона.

Задачейданной статьи явилась оценка объемов инвестиционных вложений со стороны домашних хозяйств в жилищное обустройство и инвестиций муниципальных и региональных властей в развитие жилищной среды и инфраструктуры различных регионов Приволжского федерального округа (ПФО), в частности, сравнение показателей Республики Татарстан, Нижегородской и Кировской областей. Выбор данных субъектов обусловлен логикой сравнения показателей трех различных по уровню развития регионов – относительного лидера по социально-экономическим показателям (среди Республик в ПФО Республика Татарстан), региона с показателями выше среднего по округу (Нижегородская область) и региона с показателями ниже среднего по округу (Кировская область).

Методы исследования.

Исследование проведено при помощи трех методов.

1. Анализ данных официальной статистики относительно социально-экономических показателей развития и жилищной политики регионов России, в частности, обеспеченности населения жильем, жилищно-коммунальными услугами, возможности жилищно-ипотечного кредитования и пр. ^[2]. Данный анализ позволил оценить объективную сторону жилищной проблематики в регионах, описать участие муниципальных и региональных властей в развитии жилищной среды и инфраструктуры в регионах ПФО, а также частично оценить объемы инвестиционных вложений со стороны домашних хозяйств в жилищное обустройство.

Анализ строился на основе простого сравнения абсолютных и относительных показателей официальной статистики (1.1), методов кластерного анализа (иерархический кластерный анализ и методом k-средних) с целью определения кластеров регионов по уровню социально-экономического развития и особенностей жилищной политики (1.2), факторного анализа с целью уменьшения количества переменных для последующей кластеризации регионов и определения наиболее значимых показателей сравнения (1.3).

2. Анкетный опрос 1560 жителей трех городов (Казани (620 чел.), Нижнего Новгорода (540 чел.) и Кирова (400 чел.)) об особенностях их жилищных условий, направлений и возможностей улучшения состояния жилья. Выборка исследования квотная (пропорциональная структуре генеральной совокупности по полу и возрасту), репрезентативная (5% ошибка выборки, 95% доверительный интервал). Оценка статистических различий проводилась при помощи критерия сравнения пропорций хи-квадрата Пирсона на уровне значимости р=0,05. Данный опрос позволил оценить субъективное восприятие населения своей жилищной ситуации и планы по ее изменению.

3. Глубинное фокусированное интервью с 25 экспертами (риэлторы, менеджеры отделов продаж и руководители агентств недвижимости указанных городов) позволило уточнить информацию, полученную вышеуказанными методами.

Результаты и их обсуждение

1.1. Сравнение абсолютных и относительных социально-экономических показателей регионов ПФО свидетельствует, что Республика Татарстан является одним из лидеров по многим абсолютным показателям, уступая по некоторым из них республике Башкортостан (например, площадь территории, численность населения, ввод в действие жилья, в том числе построенного населением, объему оказанных коммунальных услуг населению).

1.2. Действительно, дальнейший анализ при помощи кластеризации данных подтверждает лидерство Республики Татарстан. Для кластерного анализа было отобрано 16 показателей: 1) социально-экономические: площадь территории региона, тыс. м2; расходы консолидированных бюджетов регионов, млн. руб.; численность населения, тыс. чел.; среднегодовая численность занятых, тыс. чел.; среднедушевые денежные доходы населения; 2) показатели жилищной политики: объем работ по виду экономической деятельности «Строительство», млн. руб.; ввод в действие жилых домов, построенных населением за счет собственных и привлеченных средств, тыс. м2; жилищный фонд (общая площадь жилых помещений), млн. м2; объем коммунальных услуг населению, млн. руб.; расходы бюджетов регионов на ЖКХ, млн. руб.; число семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия за год, тыс.; сумма начисленных субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, млн. руб.; объем жилищных / ипотечных кредитов, предоставленных кредитными организациями физическим лицам, млн. руб.; площадь жилья на одного человека, м2. Предварительно проведена процедура иерархического кластерного анализа: метод связи между группами на основе квадрата Евклидова расстояния; матрица порядка агломерации свидетельствует об оптимальном числе кластеров равном трем. Затем проведена кластеризация методом к-средних с заданным числом кластеров равным трем.

В результате кластерного анализа в пространстве всех указанных переменных было выделено три кластера: первый кластер – представленный одним регионом – Республикой Татарстан; второй кластер – четыре региона – Нижегородская, Самарская области, Пермский край, Республика Башкортостан; третий – остальные девять регионов – Кировская, Оренбургская, Пензенская, Саратовская, Ульяновская области, Республики Марий Эл, Мордовия, Удмуртия, Чувашия. Анализ статистики показателей свидетельствует о значимых различиях между кластерами по всем характеристикам, кроме показателя «Площадь жилья на одного человека, м2» (хи-квадрат Пирсона, р>0,05). В целом, рейтинг регионов по социально-экономическим показателям и характеристикам жилищной политики следующий: регион-лидер – Республика Татарстан, регионы-«драйверы» – субъекты второго кластера, регионы-«якоря» ^[3] – субъекты третьего кластера (табл. 1).

1.3. Также была предпринята попытка иной классификации. С целью уменьшения количества характеристик регионов все перечисленные показатели были подвергнуты процедуре факторного анализа (метод выделения факторов: анализ главных компонент, метод вращения: варимакс с нормализацией Кайзера). В результате было выделено два фактора, объясняющих 90% дисперсии. В первый фактор (83% дисперсии) вошли практически все переменные, корреляция компонентов с фактором более 0,7. Название фактора «Фактор 1. Социально-экономические показатели региона». Ситуация выглядит логично, т. к. перечисленные компоненты имеют высокую взаимную корреляцию (на уровне значимости р=0,001) и по сути являются различным выражением уровня благосостояния региона и численности населения. Второй фактор представлен только переменной и обозначен как «Фактор 2. Площадь жилья на одного человека, м2». Эта переменная не коррелирует ни с одним из перечисленных выше показателей, в том числе с показателем «Численность населения, тыс. чел.» и «Жилищный фонд». Можно предположить, что данная переменная обусловлена иными неучтенными в анализе причинами.

В пространстве выделенных факторов в результате кластерного анализа выделено три кластера регионов. В первый кластер вошли четыре региона (Нижегородская, Самарская области, Республики Татарстан и Башкортостан), содержательно кластер представлен высоким уровнем социально-экономических показателей и средним уровнем площади жилья на одного человека (26 м2). Второй кластер представлен двумя регионами (Пермский край и Удмуртская Республика). Показатели этих регионов практически не отличаются от показателей регионов третьего кластера (различия не наблюдаются, хи-квадрат Пирсона, р>0,05). Статистически значимые различия наблюдаются лишь в отношении показателей «Ввод в действие жилых домов, построенных населением за счет собственных и привлеченных средств, тыс. м2» и «Среднедушевые денежные доходы» (это показатель достаточно высок и близок к показателям первого кластера, хи-квадрат Пирсона, р<0,05). В то же время, показатель «Площадь жилья на одного человека, м2» самый низкий из всех трех кластеров и составляет 22,85 м2, в то время как в других кластерах – 26–27 м2 (среднеевропейская норма 30 м2 ^{[1; с. 73]}). Получается, что второй кластер образован двумя регионами, в которых имеются относительно высокие доходы населения, но проблема обеспеченности жильем остается одной из самых острых. Практически по всем показателям качества жилья и объемам жилищно-коммунальных услуг населению данный кластер близок к третьему. Третий кластер образован оставшимися восьмью регионами (Кировская, Оренбургская, Пензенская, Саратовская, Ульяновская области, а также Республики Марий Эл, Мордовия, Чувашия). Средние показатели этого кластера в 2–3 раза ниже показателей первого кластера, за исключением фактора обеспеченности жильем (Табл. 2).

Таблица 2. Сравнительная характеристика выделенных кластеров регионов (второй вариант кластеризации)

Таким образом, мы видим, что интересующие нас Кировская область входит в кластер наименее развитых регионов (так называемых «регионов-якорей»), а Республика Татарстан и Нижегородская область – в числе наиболее развитых («регионы-драйверы»).

Для оценки жилищной политики в трех интересующих нас регионах ПФО воспользуемся данными официальной статистики за 2016-17 гг. Оценка проведена как по показателям 1) социально-экономического развития регионов, так и 2) политики в области жилищного строительства, ЖКХ и жилищного (в том числе ипотечного) кредитования (табл. 3).

Таблица 3. Сравнительная характеристика социально-экономической и жилищной ситуации трех регионов ПФО

Данные в таблице 3 приведены в относительных показателях – в расчётах на душу населения, в долях, что позволяет их сравнивать между собой. (Более детальный сравнительный анализ жилищной статистики указанных городов представлен в ^[4]). Так, Республика Татарстан бесспорно лидирует практически по всем показателям, далее следует Нижегородская область, наименьшие показатели у Кировской области. Не смотря на практически одинаковую площадь территории и численность населения в Республике Татарстан и Нижегородской области, показатели социально-экономической деятельности, в частности строительства и ЖКХ, в Республике Татарстан значительно выше, нежели в Нижегородской области, и в 2-4 раза выше, чем в Кировской области. В Нижегородской области более благоприятная ситуация по площади жилья, приходящейся на одного человека (26,7 м2) и объемах коммунальных услуг на душу населения – 15081 руб. за 2017 год. В Кировской области ситуация наиболее благоприятная в объеме расходов бюджета на ЖКХ на душу населения (4 млн. руб.), в относительно низкой стоимости первичного и вторичного жилья (в сравнении с двумя другими регионами); в доле семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся и получивших жилье (5,2%) и объемах выданных жилищных кредитов на душу населения (14,3 млн. руб., в сравнении с Нижегородской областью).

2. Дополним картину результатами опроса домохозяйств столиц указанных регионов.

В целом по всем городам респонденты отметили, что их жилищные условия за последние несколько лет практически не изменились (55%) либо улучшились в незначительной (20%) и значительной (14%) степени. При этом жители Нижнего Новгорода чаще отмечают, что их жилищная ситуация не изменилась (в 70% случаев), а улучшилась в разной степени лишь у 23% опрошенных. В Казани и Кирове субъективная оценка динамики жилищных условий более оптимистичная: «не изменилась» в ответах 49–51% респондентов, «улучшилась» по мнению 38% казанцев и кировчан (хи-квадрат Пирсона, р=0,0).

На момент опроса подавляющее большинство респондентов отметили, что их жилье имеет отличное (на 71–100% ремонта в 44% случаев) либо хорошее (на 51–70% в 34% случаев) состояние. Соответственно, в среднем и плохом состоянии жилье наличествует у 22% опрошенных, то есть, у каждого пятого. Более низкие оценки состояния своего жилья дают жители Нижнего Новгорода, оценки кировчан и казанцев по данному вопросу однородны (хи-квадрат Пирсона, р=0,0). В то же время, в условиях ремонта жители Казани чаще покупают более дорогие материалы для ремонта, нежели жители двух других городов (хи-квадрат Пирсона, р=0,0). В целом по выборке, большинство (76% респондентов) предпочитают выбирать материалы из средней ценовой категории.

С учетом имеющегося уровня жизни, каковы планы по улучшению жилищных условий респондентов? В основном, это некапитальные меры, связанные с косметическим ремонтом (планируют 30% опрошенных) и приобретением новой техники (сантехника, водонагреватели, кухонная техника) или мебели (31%). Сделать капитальный ремонт всего жилья или отдельных комнат и помещений планируют 9% и 12% опрошенных соответственно. Кардинальные меры – разъехаться либо поменять жилье на лучшее планируют 4% и 11% респондентов соответственно.

В разрезе городов показаны следующие «стратегии» (хи-квадрат Пирсона, р=0,0): кировчане чаще всего планируют сделать капитальный ремонт всего жилья либо отдельных его помещений (29% респондентов), а также разъехаться либо поменять жилье на лучшее (7% и 15% соответственно). Жители Казани также чаще всего планируют разъехаться или поменять жилье на лучшее (4% и 11% соответственно), либо ничего не менять, так как жилье не требует улучшений (10%). Нижегородцы делают ставку на небольшой косметический ремонт (44%) либо капитальный ремонт отдельных помещений (13%). Каждый третий житель указанных городов планирует обновить интерьер мебелью либо новой домашней техникой.

Способы улучшения жилищных условий населения весьма разнообразны, но наиболее ожидаемыми со стороны респондентов являются: накопление средств и покупка более хорошего жилья с доплатой (отметили 34% респондентов), участие в ипотечном кредитовании (15%), перепланировка имеющегося жилья и/или его ремонт (18%). Менее ожидаемо получение недвижимости в наследство (11%), удачный брак (8%), использование материнского капитала для улучшения жилья (4%). В разрезе городов нижегородцы в 2–3 чаще готовы воспользоваться ипотекой, нежели казанцы и кировчане; а жители Казани чаще готовы накопить средства и обменять свое жилье на лучшее с доплатой (46% опрошенных, в Нижнем Новгороде 36%, в Кирове 18%, хи-квадрат Пирсона, р=0,0).

Интересно заметить, что возможность откладывать средства на улучшения жилищных условий (накопить на жилье, на первоначальный взнос за ипотеку, на погашение ипотечного или жилищного кредита, на ремонт) у населения обследуемых городов невысокая – большинство (32%) готовы откладывать ежемесячно 3–10 тыс. руб., а каждое четвертое домохозяйство (26%) не имеют такой возможности. В данном аспекте жители Кирова и Нижнего Новгорода отмечают у себя меньшие возможности «копить» средства на улучшение жилья, нежели жители Казани (хи-квадрат Пирсона, р=0,0).

Что касается опыта ипотечного кредитования, то жители всех городов относительно в равной степени имеют опыт участия в ипотеке («уже выплатили» в среднем по выборке 5% опрошенных), а также готовности взять ипотеку (7% по выборке, хи-квадрат Пирсона, р>0,05). В то же время, по данным опроса на сегодняшний момент менее всего участвуют в выплате ипотеки нижегородцы (5% респондентов), чуть больше жители Казани (9%) и максимально жители Кирова (16%, хи-квадрат Пирсона, р=0,0).

3. Анализ экспертных интервью с риэлторами подтверждает сходные тенденции развития жилищной ситуации во всех трех городах:

1) Рынок вторичного жилья старой застройки снижается в стоимости, т.к. с ним активно конкурируют новостройки. «Новое жильё привлекает. 10 лет, может чуть постарше. Все хотят более новое жильё, нежели эти пятиэтажные, девятиэтажные» (г. Н. Новгород). «Вторичное жильё сейчас все больше и больше отталкивает. Особенно хрущевки и сталинки практически совсем не берут» (г. Казань). Старый жилищный фонд в центре города сносится (в основном, «хрущевки» в развитых городах и деревянные дома в менее развитых городах), заменяется новой точечной жилищной застройкой. Оставшееся «старое» жилье («хрущевки», «сталинки») в центре города становится востребованным со стороны приезжих – жителей районов области.

2) Города активно расширяются за счет новых спальных микрорайонов и элитной застройки таунхаусами и коттеджами. «Окраины застраиваются жилыми комплексами. То есть тенденция идёт на то, что застройщик если берет застраивать, то застраивает максимальное пространство. А в центре точечная, она как была, так и будет» (г. Киров). Элитное жилье представлено двумя кластерами: невысокие многоэтажные дома «из полноценного кирпича» в центре города и коттеджное строительство за городом. «Наиболее богатые граждане, как правило, проживают в малонаселенных домах из полноценного кирпича, квартирах индивидуальной планировки. Ну и район…они тяготеют либо к тихому центру, либо к загородному проживанию в частных особняках, коттеджах. В основном так. Либо они имеют вообще 2 жилья т.е. они имеют хорошую элитную квартиру в городе для ежедневного проживания и загородный дом для выходного проживания, для каких-то отпусков, праздников и т.д.» (г. Киров).

3) Покупка вторичного жилья также имеет особенности: люди готовы переплатить, но взять готовое для жизни жилье, а не вкладываться в ремонт. «Ну в основном у всех желание есть купить с ремонтом, это, пожалуй, самый главный показатель. Показываешь людям квартиру, она в среднем состоянии, а они: «Мы не будем ее покупать, потому что надо много вкладывать. Давайте купим с ремонтом, но дороже» (г. Н. Новгород). «Если бюджет ограничен, то людям хочется купить на свои минимальные деньги максимально упакованную квартиру. А богатые смотрят уже на престижность, допустим месторасположения, дизайн, состояние дома. Требования уже более притязательные» (г. Киров). Основными критериями выбора вторичного жилья, помимо метража, материала стен и состояния квартиры, становятся: состояние подъезда, лифта, мусоропровода, наличие парковок, социальной инфраструктуры (прежде всего, близость к детским садам и школам). «Инфраструктура очень важна, обращают на это внимание. Обращают внимание в последнее время на состояние т.е больше берут с ремонтом, нежели под ремонт. Этажность очень важна. Панель, кирпич... ну вот на это внимание обращают» (г. Киров).

4) Наименее востребованным жильем во всех городах становятся отдельные комнаты – их практически невозможно продать (на рынке много квартир-студий и недорогих однокомнатных квартир). Рынок квартир-студий также считается переполненным. «Перестали покупать комнаты в коммуналках. Они стоят никому ненужные. Люди лучше купят студию со своим санузлом. Пусть она маленькая, но своя» (г. Н. Новгород).

5) По оценкам экспертов всех трех городов, 80-90% покупок жилья совершается с привлечением ипотечного кредитования. «В основном 90% это ипотека» (г. Казань). «90% жилья покупается под ипотеку. Без ипотеки покупает тот, кто продает. Продал свое – купил что-то новое» (г. Киров). «Ну да, в основном где-то 70% это молодежь. До 65 лет берут ипотеку. Очень много берут. Кто-то детям помогает. И пожилые берут, и взрослые берут» (г. Казань). «Без ипотеки в основном покупают бизнесмены, то есть у кого просто есть накопленные денежные средства, которые они либо вкладывают в какую-либо недвижимость, либо детям покупают, либо себе (но это редко). А бюджетное жильё... очень много ипотечного» (г. Киров).

Выводы

Итак, исходя из заявленной задачи,проведена оценка социально-экономической и жилищно-строительной ситуации, а также объемов вложений со стороны домашних хозяйств, муниципальных и региональных властей в развитие жилищной среды и инфраструктуры различных регионов ПФО.

В результате кластерного анализа определены три кластера субъектов по социально-экономическим показателям и характеристикам жилищной политики в ПФО. Показано, что Республика Татарстан является бесспорным лидером как в целом по округу, так и в кластере регионов-лидеров по данным параметрам (Нижегородская и Самарская области, Республика Башкортостан); регионы-«драйверы» (Пермский край и Удмуртская Республика) – имеют высокие показатели благосостояния, но низкие показатели жилищной обеспеченности и качества жилья у населения; регионы-«якоря» (Кировская, Оренбургская, Пензенская, Саратовская, Ульяновская области, а также Республики Марий Эл, Мордовия, Чувашия). Средние показатели этого кластера в 2–3 раза ниже показателей первого кластера, за исключением фактора обеспеченности жильем.

Более детальная сравнительная характеристика данных официальной статистки в трех регионах – Республике Татарстан, Нижегородской и Кировской областях – подтвердила результаты кластеризации. Республика Татарстан бесспорно лидирует практически по всем показателям жилищно-коммунальной политики, далее следует Нижегородская область, наименьшие показатели у Кировской области. В Нижегородской области более благоприятная ситуация по площади жилья, приходящейся на одного человека и объемах коммунальных услуг на душу населения. В Кировской области ситуация наиболее благоприятная в объеме расходов бюджета на ЖКХ на душу населения, в относительно низкой стоимости первичного и вторичного жилья, а также объемах выданных жилищных кредитов на душу населения.

Результаты опроса населения гг. Казани, Нижнего Новгорода и Кирова подтвердили более высокие показатели качества жилищных и экономических условий жителей Республики Татарстан. В то же время, жители гг. Киров и Нижний Новгород высказывают примерно одинаковые оценки своих жилищных условий и планов по их улучшению. Не смотря на данные официальной статистики, субъективные оценки кировчанами ряда показателей (например, динамики своих жилищных условий за последние несколько лет, планы по улучшению жилья, готовность использовать ипотечный кредит, использование ипотечного кредита на сегодняшний день) выше, нежели самооценки этих же условий нижегородцами.

Опрос риэлторов указанных городов показал типичность направлений развития жилищного строительства и рынков жилья во всех указанных городах – это точечная застройка в исторических центрах городов, расширение городской зоны за счет жилищной застройки пригорода, ориентация на покупку/строительство нового жилья, активное использование ипотечного кредитования.