On classification of obligations of property owners in a multi-unit building

Kirakosyan Susana Arsenovna PhD in Law Docent, the department of Legal Regulation of Economic Activity, Financial University under the Government of the Russian Federation; Partner, Law Firm "ALT Litigation" 125993, Russia, g. Moscow, Leningradskii prospekt, 49 susanak@mail.ru Other publications by this author

Abstract.

The subject of the study is the classification of the owner’s obligations of the premises in the apartment building and their maintenance. The situation of housing and civil legislation is analysed with a view to establishing criteria for classifying the responsibilities of owners of premises. General scientific methods are used: descriptive, systemic and logical, as well as private scientific methods: formal dogmatic, comparative legal. There is no research on the system of duties of owners of premises in the field of civil and housing law. In order to fill a theoretical gap, an attempt has been made to classify the responsibilities of the owners of the premises in the apartment building and to consider their maintenance. The need to investigate the obligations of owners is a practical one: by disclosing the content of the obligations, the burden of keeping an apartment building is revealed, The proper and socially significant behaviour of the entities under obligation - owners of premises - is known.

An authorial view of the classification of responsibilities using different criteria is offered. Special attention is paid to the characterization of the ownership and neighbouring responsibilities of owners. The criterion for the division of such duties is the qualitative characteristic of the status of the owner of the premises: the owner- proprietor or neighbouring owner and the content of the duties entrusted to him. As a result of the study, the author concluded that the owner of the apartment building was characterized by owner care, economic altruism and reasonable neighbourliness.

В науке принято делить субъективные права на определенные виды, группы, в то время как обязанности рассматриваются путем перечисления либо в виде основных требований, сформулированных в различных статьях и порой даже в различных нормативных актах. Так произошло и с обязанностями собственников помещений в многоквартирных домах. В научной и учебной литературе по жилищному праву не уделяется должного внимания обязанностям собственников помещений и их классификации. Как правило, авторы ограничиваются указанием на перечень обязанностей, предусмотренных в ст. 30 ЖК РФ.

Классификация обязанностей собственников помещений в многоквартирном доме, как и любая иная классификация, служит средством систематизации знаний об объекте исследования. Через классификацию обязанностей раскрываются виды и содержание обязанностей, познается должное и общественно значимое поведение обязанных субъектов – собственников помещений.

Предлагаемая классификации основана на цивилистическом опыте, при делении юридических обязанностей собственников помещений на виды используются критерии, аналогичные используемым при классификации обязанностей субъектов гражданских прав ^{[1, c. 93]}.

В зависимости от объекта, по поводу которого на собственника возлагаются обязанности содержания: имущественные и неимущественные обязанности. Имущественные обязанности возникают по поводу принадлежности либо перехода имущества, неимущественные – по поводу нематериальных благ и удовлетворения личных неимущественных прав управомоченного.

Кроме того, возможно выделить в особую группу организационные обязанности собственников, то есть обязанности неимущественного характера, целью реализации которых является последующая организация и налаживание иных отношений, в частности имущественных. К этой группе обязанностей можно отнести обязанности, связанные с созданием совета многоквартирного дома (ст. 161.1 ЖК РФ), организацией и подготовкой инициативной группой собственников общего собрания (ст. 45 ЖК РФ).

В зависимости от характера действия, составляющего содержание обязанности собственника помещения: обязанности положительного и отрицательного характера. Обязанность имеет положительный характер, когда собственник обязан совершать активные действия: вносить плату за содержание жилого помещения, участвовать в общих собраниях. При этом такая обязанность должна быть известна собственнику и выполняться единовременно или частями (например, оплата жилого помещения в рассрочку). Большинство обязанностей собственников – это положительные обязанности. Содержанием отрицательных обязанностей является воздержание от совершения определенного действия. Собственник не должен выходить из пределов своего права, не должен чинить препятствий к реализации прав других собственников или иных управомоченных лиц. Например, собственник не должен препятствовать управляющей организации в осмотре общего имущества многоквартирного дома, в том числе расположенного в его квартире, не должен разглашать персональные данные собственников и пользователей помещений, которые стали ему известны при организации общего собрания. Отрицательная обязанность всегда является неделимой.

В зависимости от того, является ли обязанность содержанием простого регулятивного отношения или отношения с множественностью лиц: индивидуальные и общие обязанности. Общие обязанности закреплены в Жилищном кодексе для всех собственников помещений, владеющих, пользующихся и распоряжающихся общим имуществом многоквартирного дома сообща. Общие обязанности у собственников возникают при заключении договора управления многоквартирным домом, при вступлении в члены жилищного объединения (ТСЖ, ЖК, ЖСК). Индивидуальные обязанности касаются содержания собственных помещений в многоквартирном доме.

В зависимости от срока исполнения обязанностей: срочные и бессрочные обязанности. Большинство обязанностей собственников являются бессрочными. Срок исполнения обязанностей может устанавливаться законом или договором. Например, срок внесения платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги, сроки проведения общих собраний собственников.

Предложено расширить традиционную классификацию обязанностей, включив в нее хозяйские и соседские обязанности собственников помещений. Критерием деления обязанностей выступает качественная характеристика статуса собственника помещения: собственник-хозяин и собственник-сосед и содержание возложенных на него обязанностей.

Собственник – хозяин своего помещения и сохозяин общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 30 ЖК, п.п. 28, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме № 491). Для человека свойственно проявлять хозяйское отношение или так называемое «хозяйское чувство» к своему имуществу. Собственник-хозяин отличается от временно проживающего гражданина, гостя. Как хозяин, он должен содержать свое имущество в исправном состоянии, нести расходы, определять порядок управления им, своевременно ремонтировать. Даже на время своего отсутствия хозяин принимает меры сохранности имущества. Лишенное хозяйской заботы, такое имущество может представлять опасность. Это случаи, когда имущество своевременно не ремонтируется, используется не по назначению и угрожает разрушением.

В экономической теории хозяином именуют рассудительное лицо, обладающее определенным набором нравственных установок, человеческим отношением к людям и бережным отношением к вещам. Об идеальном типе «русского хозяина» писал экономист и философ П. Н. Савицкий: «Относиться к делу «по-хозяйски» и «по-предпринимательски» – это вовсе не одно и тоже». Предприниматель – это прежде всего и только homoeconomicus, «капиталистический человек». Он исходит из экономической выгоды от своей деятельности ^{[2, c. 218]}. Но иным будет отношение хозяина, у которого другая мотивация в отношении собственного имущества.

Хозяйское отношение отличает собственника помещения от привлеченной для управления многоквартирным домом организации. Деятельность последней направлена на надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, создание благоприятных и безопасных условий проживания граждан и иные цели, указанные в ст. 161 ЖК РФ и в договоре управления многоквартирным домом. Управляющая организация осуществляет свою деятельность профессионально, несет повышенные риски и ответственность причинения вреда жизни и здоровья, имуществу собственников помещений. Потому она заинтересована в исправности и качественном содержании общего имущества многоквартирного дома. Однако управляющая организация в своей деятельности руководствуется принципом экономической выгоды – «наибольшее удовлетворение потребностей при наименьшей затрате сил и средств», в то время как хозяин исходит из экономического альтруизма. На подобные различия между предпринимателем и хозяином справедливо указывал П. Н. Савицкий ^{[2, c. 264]}.

Действительно, прибыль является стимулом к эффективному и добросовестному обслуживанию общего имущества со стороны управляющей организации. Нет ничего плохого в желании извлечь максимальную выгоду от управления чужим имуществом. При этом, управляющей организации безразлична судьба жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, если только это не отражается на состоянии и сохранности общего имущества, управляющей организации.

Потому даже при привлечении профессиональной организации к управлению многоквартирным домом законодатель не снимает с собственников обязанностей по содержанию собственных помещений и общего имущества в доме, ответственности за их судьбу, контроля за качеством выполненных работ и оказанных услуг по содержанию общего имущества. От собственников зависит решение вопросов обслуживания общего имущества многоквартирного дома, пользования и распоряжения его отдельными элементами.

Особый тип собственника – это собственник-инвестор, который использует жилое помещение не для личного проживания, а нежилое помещение – не для ведения в нем деятельности, а для сдачи в наем и в аренду. Тип поведения такого собственника отличается от собственника, проживающего в нем или ведущего деятельность. Собственник-инвестор имеет целью извлечь доход от обладания имуществом. Но собственность, как писал австрийский экономист К. Менгер, своим конечным основанием имеет существование благ: имущественных, неимущественных ^{[3, c. 79]}.

Законодатель не проводит разграничений для разных типов собственников в объеме их обязанностей. Ведь пользование помещением для собственного проживания – это право собственника, а не его обязанность. В любом случае на собственника помещения ложатся все положительные и отрицательные результаты от обладания и пользования помещением. Он контролирует использование своего имущества и определяет возникающие при этом затраты и выгоды.

В группу хозяйских обязанностей входят следующие индивидуальные и общие обязанности:

1. Использование помещения по назначению. Это индивидуальная хозяйская обязанность. Жилое помещение предназначено для проживания в нем, а нежилое помещение – для использования в предпринимательской, профессиональной деятельности с учетом пределов пользования (ст. 17 ЖК РФ). Наиболее опасно, когда собственник желая приспособить жилое помещение под цех или офис самовольно изменяет конфигурацию помещения, производит там самовольные перепланировку и переустройство, занимает и реконструирует помещения подвалов и чердаков, производя там самовольные перепланировки и переустройства. Такие действия незаконны.

За использование помещения не по назначению предусмотрена административная ответственность (ст. 7.21 КоАП РФ). Собственника можно через суд обязать устранить нарушения и запретить использовать жилое помещение, например, под размещение гостиницы, цеха, офиса ^[4]. В случае самовольной перепланировки и переустройства собственнику придется привести помещение в первоначальное состояние. Положительная строительно-техническая экспертиза и отсутствие жалоб соседей не помогут узаконить выполненный ремонт. Суды по вопросам самовольных перепланировок и переустройств занимают крайне категоричную позицию: отказывают в узаконивании произведенных с нарушением перепланировок и переустройств ^{[5, 6]}. Когда собственник отказывается восстановить первоначальное состояние помещения, суды решают вопрос о продаже помещения с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК).

2. Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме – общая для всех собственников жилых и нежилых помещений обязанность. Такая обязанность возникает в силу закона (ст. 249 ГК РФ, ст. 158 ЖК РФ, п.п. 28, 30 Правил № 491) из факта обладания общей собственностью в многоквартирном доме. Как верно отмечает К. И. Скловский, «имущество, которое является предметом собственности и служит удовлетворению интересов собственника, само по себе нуждается в осуществлении заботы о нем, поддержании в годном состоянии, устранении разных угроз и опасностей, исходящих от тех или иных качеств вещей». Осуществление указанных мер возлагается на собственника и рассматривается как естественное следствие права собственности ^[7].

Для содержания общего имущества собственники должны выбрать способ управления многоквартирным домом, участвовать в общих собраниях, принимать решения по вопросам о порядке владения, пользования и распоряжения объектами общего имущества.

Обязательными для собственников являются санитарно-гигиенические, пожарные и иные требования при пользовании собственными и общими помещениями. Нельзя загромождать проходы, захламлять лестничные пролеты, клетки, межквартирные проходы и тамбуры ненужными вещами, закрывать доступ к противопожарному оборудованию. Это мешает спасению жизней при возникновении пожара. Сваленные в кучу предметы, к тому же, могут способствовать появлению в жилом помещении и доме крыс, тараканов и других паразитов. Под запретом акты хулиганства и вандализма, наносящие вред общему имуществу многоквартирного дома.

3. Финансовое участие в содержании общего имущества многоквартирного дома. Статус собственника помещения создает не только обязанность нести бремя расходов на содержание собственного помещения, но и обязанность участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме (крыши, фундамента, инженерных коммуникаций и иного общедомового имущества). Платежи по содержанию общего имущества должны быть достаточными для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания помещения в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям ^[8]. При отсутствии финансирования дом не может надлежащим образом обслуживаться.

Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена фактом пользования помещением, наличием индивидуального договора собственника жилого помещения с управляющей организацией или товариществом собственников жилья ^[9]. Даже отсутствие платежных документов не освобождает собственника от обязанности нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества и от ответственности за неисполнение данной обязанности.

4. Допуск уполномоченных лиц к общему имуществу, расположенному в жилом помещении. Это требуется для надлежащего содержания общего имущества. Случаи такого допуска определены в Жилищном кодексе РФ, Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме № 491, Правилах предоставления коммунальных услуг № 354. Право доступа к общему имуществу имеется у представителей жилищных и ресурсоснабжающих организаций, аварийных служб и уполномоченных органов в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено, в том числе, для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем. Доступ также требуется для проверки состояния приборов учета и достоверности передаваемых собственником показаний приборов учета (п. 85 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).

Когда собственник не пускает в помещение уполномоченного представителя, к нему применяются меры принуждения. Управляющий может заявить иск об устранении препятствий в доступе к общему имуществу и потребовать полного возмещения убытков, возникших по вине собственника (подп. «в» п. 32 Правил № 354).

Выделение соседских обязанностей – продукт развития законодательства и правоприменительной практики. Под соседями понимаются те, кто живет вблизи, рядом. Это не только собственники помещений, но члены их семьи, наниматели, ссудополучатели и иные законные пользователи помещений. Собственник помещения должен соблюдать правила общежития, уважать права и интересы соседей. Такое добрососедство является естественной частью жизни любого цивилизованного общества, основанного на признании, с одной стороны, абсолютного права частной собственности, а с другой – установлении принципов уважения прав и интересов других лиц, добросовестности осуществления гражданских прав ^{[10, с. 79]}.

Актуальность выделения соседских обязанностей подтверждается множеством современных научных исследований на тему соседских отношений ^{[11, 12]} и намерением законодателя закрепить соседские права в ГК РФ ^[13]. В основу законопроекта о соседских правах и обязанностях заложена традиционная для европейских правопорядков идея разумного терпения соседей. Она берет свое начало из римского права. Например, еще по законам XII таблиц каждый из соседей должен был терпеть проникновение на свою землю всякого рода дыма, пара, копоти с соседнего участка, если всякого рода «воздействие» вызывалось нормальным использованием соседнего участка ^{[14, с. 118]}. В законопроекте, вносящем изменения в ГК РФ, содержится аналогичное требование для собственников. Хотя в законопроекте говорится о соседстве собственников земельных участков, но подобное правило о разумном добрососедстве является аксиомой жизни для любых соседей. Соседский быт предполагает обоюдные обязанности, обоюдное уважение и терпение. Незначительное вмешательство является нормальным, если такое воздействие не превышает пределов, не является действием во вред интересам других лиц.

Крайне сложно и, как представляется, нецелесообразно предусматривать в законе исчерпывающий перечень соседских обязанностей и способов их реализации и защиты. Ведь большинство из них регулируются нравственными правилами общежития. В таком случае даже в самом совершенном законе пробелы будут неизбежны ^{[15, с. 428]}.

Вместе с тем, в научных и познавательных целях следует выделить две группы соседских обязанностей собственников помещений в многоквартирном доме: обязанности по соблюдению правил проживания в многоквартирном доме и добросовестное и разумное поведение собственника при пользовании общим имуществом и при взаимодействии с соседями.

1. Соблюдение правил проживания в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме имеют между собой тесную правовую связь, возникающую на основе права общей собственности на общее имущество в этом доме. Для реализации права на указанное имущество собственники должны соблюдать правила проживания в многоквартирном доме ^[16], не допуская нарушения покоя и тишины соседей в ночное время и иные часы, указанные в региональных нормативных актах; должны содержать животных и иное имущество так, чтобы оно не причиняло вред соседям. Собственникам запрещено курить в местах общего пользования многоквартирного дома ^[17].

2. Добросовестное и разумное поведение собственника при пользовании общим имуществом и при взаимодействии с соседями.Свободное пользование собственным помещением, не должно создавать неудобств соседям. Здесь перефразируя известный принцип можно сказать: права собственника помещения заканчиваются там, где начинаются права его соседа. В оригинале принцип римского права звучит так: «Права одного человека заканчиваются там, где начинаются права других людей». Принцип нашел отражение в ч. 3 ст. 17 Конституции РФ. Поскольку права каждого человека всегда будут ограничиваться правами другого – в этом смысле, полного правового раскрепощения в человеческом обществе никогда не произойдет.

Это обязанность нравственного содержания, которая нередко имеет юридические последствия. Например, закон не запрещает курить на собственном балконе, но, если это создает невыносимые условия для проживания соседей, суд может защитить их интересы. «Курение должно осуществляться таким образом, чтобы последствия потребления табака, которые могут вызвать проникновение табачного дыма или запаха табака в жилое помещение соседей, не распространялись за пределы помещения курящего лица и не причиняли неудобства соседям» ^[18].

Аналогичные выводы делают суды при рассмотрении требований собственников жилых помещений о запрете использовать помещения в доме под частный детский сад. СанПиН 2.4.1.3147-13 допускает размещение центров по уходу и присмотру за детьми в многоквартирном доме. Однако это не может умалять права других собственников, затруднять им реализацию прав владения и пользования общим имуществом. Кроме того, использование детьми детского сада элементов благоустройства (детской площадки, качелей, игрового инвентаря, песочниц) ведет к ухудшению санитарного и технического состояния общего имущества, его ускоренному износу. Увеличиваются расходы собственников на текущий и капитальный ремонт общего имущества ^[19]. В судебной практике встречаются и противоположные примеры ^[20].

Таким образом, результатом исследования стала классификация обязанностей собственников помещений. Предложенное деление обязанностей на хозяйские и соседские позволило сделать выводы об отличительных особенностях собственника помещения и лучше понять природу бремени содержания помещения. Собственника помещения отличает не только фактическое обладание имуществом, но бережное и заботливое отношение к нему, его охрана и защита.