Виды сервитутов и особенности их осуществления в российском и вьетнамском праве

Нгуен Тхи Хоан аспирант, кафедра гражданского права, Московский государственный юридический университет имени О. Е. Кутафина 125993, Россия, г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, 9 Nguyen Thi Hoan Postgraduate student, the department of Civil Law, O. E. Kutafin Moscow State Law University 125993, Russia, g. Moscow, ul. Sadovaya-Kudrinskaya, 9 nguyenthihoan15121995@gmail.com

Введение.

6 декабря 2019 г. решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, Законопроект № 47538-6/5 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Законопроект) во втором чтении рекомендован к опубликованию для широкого обсуждения. Одним из вопросов является реформа сервитута (права ограниченного пользования чужим недвижимым участком) - классический вид ограниченных вещных прав (от лат. jura in re aliena).

В правоприменительной практике многочисленные проблемы связанны, в том числе, с особенностями отдельных видов сервитутов и до сих пор остаются нерешенными, порождая различные коллизии в регулировании.

Вместе с тем, правовая природа публичных сервитутов часто рассматривается критически и по сей день не выработан единый подход к их пониманию, что обуславливает необходимость дальнейшего развития и совершенствования данного института.

Решение данной проблемы обусловливается изучением существенных характеристик видов сервитута, позволяющих оценивать нормы нынешнего законодательства и предлагать пути для их совершенствования.

Для достижения поставленной цели предметисследования рассматривается с позиции комплексногоизучения норм, составляющих основные свойства сервитута и их особенности осуществления в российском и вьетнамском праве. Выделим их недостатки с позиции судебной практики и предложим подход для развития усовершенствования. Особое место среди методов исследования занимает сравнительно-правовой метод.

Новизна исследования обусловлена тем, что впервые осуществляется комплексный сравнительно-правовой анализ видов сервитута в российском и вьетнамском праве.

Теоретическая и практическая значимость полученных знаний является полезной для читателей и ученых в исследуемой области, позволяет получить научную информацию и глубже изучить гражданское право России и Вьетнама. А также позволяет ознакомиться с опытом решения этих проблем во вьетнамском законодательстве и других зарубежных странах и определить пути продолжения совершенствования законодательства, что представляется особо актуальным в процессе реформирования вещного права в России.

Обсуждение.

До 1 марта 2015 г., в п. 1 и п. 2 ст. 23 ЗК РФ четко разделяет 2 вида сервитута: частный и публичный сервитут. Тем не менее, в п. 1 ст. 23 новой редакции ЗК РФ существуют изменения в названии данных прав. Термин частного сервитута отменен, однако, как сами признаки и характеристики частного сервитута, так и нормы, которые отсылают к положениям гражданского законодательства, остаются в силе (см. п.1 ст. 23 ЗК РФ). Данное изменение объясняется необходимостью соблюдения единой терминологии различными актами, регулирующими одни и те же отношения (в ГК РФ сервитут не называется «частным сервитутом»).

Следовательно, в соответствии с действующим гражданским и земельным российским законодательством, сервитут распределяют на две группы: сервитут (ст. 216, ст. 274-277 ГК РФ, п.1 ст. 23 ЗК РФ), обозначенный в доктрине как частный сервитут, и публичный сервитут (п. 2,3,4 ст. 23 ЗК РФ). Вместе с тем, на наш взгляд, существует и третий вид сервитута, который в ст. 23 ЗК РФ не описывается, однако, предусмотрен главой V.3 ЗК РФ и устанавливается в отношении государственной или муниципальной собственности.

Сервитут (частный):

В абзаце 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ перечислены следующие виды частного сервитута:

1)право прохода и проезда через соседний земельный участок (самый распространенный вид сервитута).

2) право строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов.

3) иные для обеспечения других нужд собственника недвижимого имущества.

Вследствие этого, одной из характеристик частного сервитута в российском законодательстве на данный момент является отсутствие замкнутого перечня (от лат. numerus clausus) видов и целей установления сервитутов, что обусловливает отличительную особенность сервитута в российском законодательстве (numerus apertus) ^{[1, с.62-64]}, и не встречается в законодательстве других стран, например, во вьетнамском.

Отсутствие замкнутого перечня, содержания сервитута приводит к ситуациям, когда заявляются требования об установлении сервитута, выгодного исключительно сервитуарию, поскольку в законодательстве типизации сервитута не закрепляется. Так, например, в деле № А49-1609/2009 истец просил установить безвозмездный сервитут на туалетные комнаты. Перечень видов сервитутов содержится не только в ГК РФ, но и в ЗК РФ и других актах, что свидетельствует о юридической неряшливости законодателя, в силу которой иногда возникают несоответствия между нормами отдельных законодательных актов. Поэтому принцип numerus clausus вещных прав следует признать действующим и в отечественном гражданском праве ^[2].

Исходя из содержания сервитута (абз.1 п. 1 ст. 274 ГК РФ), можно сделать вывод, что в настоящее время российским гражданским законодательством устанавливается только положительный сервитут, то есть собственник господствующего земельного участка вправе использовать соседний земельный участок для обеспечения различных нужд: проход, отвод воды, прокладка линейных объектов и других нужд в пользу господствующего земельного участка, а не для личной пользы его собственника. Следовательно, «не может быть сервитута, который обязывал бы собственника praedium serviens к положительным действиям, сервитут может состоять только in patiendo – в обязанности терпеть ограничения (проезд) - или in non faciendo – в обязанности не делать чего-либо, например, не закрывать свет или вид» ^[3]. Данный основополагающий принцип, известный в римском праве, также применяется во вьетнамском законодательстве (лат. servitus in faciendo consistere non potest).

Более того, в правовой доктрине России отмечается, что сервитут стока имеет дело с поверхностью. В обратном порядке, право прохода имеет отношение исключительно к самой почве, не к её поверхности, так, например, обладатель сервитута не может строить мосты для обеспечения права прохода к собственнику господствующего земельного участка ^{[4, c. 36-37]}. Данное положение не внесло ясность в законодательство России. Впрочем, в Определении от 27 мая 2021 г. по делу № А03-11756/2019 ВС РФ в отношении Банка «Финсервис» был установлен частный сервитут, в соответствии с которым Банк вправе «проходить и проезжать» к санаторию на острове через мост,являющий единственным выходом. Данная ситуация приводит к выводу, что право прохода имеет отношения не только к самой почве, но и к её поверхности в зависимости от конкретных обстоятельств.

Публичный сервитут:

Отличается от первой группы; перечень публичных сервитутов является исчерпывающим (п. 4 ст. 23 ЗК РФ). Несмотря на это, иногда в литературе и в судебной практике дается другой ответ (См. Постановление ФАС Центрального округа от 08.10.2013 по делу № А68-435/2013). Тем не менее, господствующей в судебной практике является позиция о закрытом перечне п. 4 ст. 23 ЗК РФ, и расширительную его трактовку со стороны местных властей признают нарушением ^[5]. Так, например, в Определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21.01.2020 по делу № 88-765/2020 суд правильно истолковывал, что «установлен исчерпывающий перечень оснований для установления публичного сервитута». Аналогичный подход содержится и в Определении Ленинского районного суда города Кирова от 30.10.2020 по делу № 2а-3430/2020.

Новый публичный сервитут:

Следует отметить, что после принятия Федерального закона от 03. 08. 2018 № 341-ФЗ (далее - Закон № 341-ФЗ), внесенных поправок в ЗК РФ и другие нормативно-правовые акты в сфере оборота земельных участков, произошло значительное расширение сферы применения публичных сервитутов, и целей их установления, в том числе для размещения линейных объектов. В результате этого появится вторая разновидность публичного сервитута (подп. 8 п. 4 ст. 23 ЗК РФ), установленная в соответствии с главой V. 7 ЗК РФ, в пользу определенного лица. В связи с этим, введены новые основания для разграничения частного сервитута и публичного сервитута появились с принятием Закона № 341-ФЗ. До этого, критерием для разграничения данных прав служил круг лиц, которые имеют право на сервитут - определенное лицо для частного сервитута, а неопределенный круг лиц для публичного. Однако, на данный момент пользоваться таким критерием невозможно. Почему?

Обратим внимание на абзац 7 п. 3 ст. 5 ЗК РФ, в нем выявлен новый термин - «обладатель публичного сервитута», к нему относится лицо, которое имеет право ограниченно пользоваться землями и (или) чужими земельными участками, установленное в соответствии с главой V. 7 ЗК РФ. Обладателями публичного сервитута являются конкретные лица, названные в законе, например, субъект естественной монополии, организация связи и др., предусмотренные ЗК РФ (ст. 39, 40 гл. V.7 ЗК РФ).

Исходя из этого, теперь «новый публичный сервитут» становится публичным субъективным правом. В то же время, на наш взгляд, главная задача данного сервитута устанавливается не для общественных интересов, а прежде всего для пользы крупных компаний - владельцев линейных объектов (газотранспортных компаний, электрических компаний и т.д.). Так, например, данный сервитут устанавливается в целях обеспечения размещения линейного объекта (линии электропередач, водопроводов, газопроводов и т.д.) ^[6].

Естественно, обладатели публичного сервитута обычно рассуждают, что их интересы имеют общественную, публичную функцию, так как их услугами пользуются практически все организации и граждане, то есть косвенное удовлетворение общественных интересов, например, получение ресурса, газификация поселка или подключение к электроэнергии промышленных объектов. Однако, на практике бывает ситуация, когда органы власти отказывают в установлении публичного сервитута на основании отсутствия публичных нужд. Так, например, Постановление от 5 апреля 2021 г. № Ф09-1232/21 Дело № А71-18377/2019 АС Уральского Округа. Администрация муниципального образования отказала заявителю в установлении публичного сервитута поскольку он преследует частный интерес, и не направлено на удовлетворение государственных или муниципальных нужд. Объект электросетевого хозяйства не является объектом местного значения, необходимого для организации электроснабжения населения. Однако суды признали незаконным отказ Администрации.

Применение конструкции публичного сервитута в отношении частной собственности на земельные участки (п. 4 ст. 39.39 ЗК РФ) представляется неудачным и приводит к произвольным ограничениям права частной собственности, а также противоречию конституционно-правовым принципам (п. 3 ст. 35 Конституции РФ). Кроме того, в абзаце 1 ст. 1 дополнительного протокола к Конвенции о защите прав человека и основных свобод 4 ноября 1950 г., участником которой является РФ, выражается идея «уважения» права собственности, а не только формального соблюдения и гарантирования. Очевидно, что разработчиками Закона № 341-ФЗ данное положение соблюдается не в полной мере.

Для решения данной проблемы в абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ также предлагается сервитут, который устанавливается по договору с собственником и за соразмерную плату (п. 3 и 5 ст. 274 ГК РФ), а в случае недостижения соглашения - судом (п. 3 ст. 274 ГК РФ). Данный путь предлагает «поиск баланса интересов собственника земельного участка и компании - владельца многокилометровых линейных объектов» ^[6]. Тем не менее, правила о сервитутах, устанавливающихся в соответствии с гражданским законодательством, к данным сервитутам не применяются. Более того, в п. 3 ст. 23 ЗК РФ прямо закрепляется запрет на установление публичного сервитута положениями ГК РФ.

Классический публичный сервитут:

Классический публичный сервитут устанавливается в соответствии с подп. 1-7 п. 4 ст. 23 ЗК РФ и предоставляет преимущество неопределенному лицу на основе непосредственного указания в законе и, по существу, не является субъективным гражданским правом. В юридической доктрине России ведутся дискуссии с теми цивилистами, которые утверждают, что данный публичный сервитут по своей природе представляет собой всего лишь общие ограничения прав собственности конкретных собственников на землю в общественных интересах. Данный вид не может относиться к категории jura in re aliena, известному римскому частному праву и ничего общего между ними нет. В дореволюционном периоде такое право существовало ещё в виде «права участия общего в чужом имуществе» ^{[1, с. 66]}; ^[7]; ^{[8, с. 149]}; ^[9]. Иными словами, по существу классический публичный сервитут относится к категории публично-правового ограничения права собственности на недвижимость и не является разновидностью сервитута.

Вместе с тем, в действующем российском законодательстве разграничиваются публичный сервитут, предусмотренный ст. 23 ЗК РФ и права, которые закреплены в ст. 262 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 262 ГК РФ, земельные участки общего пользования находятся в публичной (государственной или муниципальной) собственности, а не в «общенародном достоянии». Иначе говоря, речь при этом идет о беспрепятственном, но строго целевом использовании неопределенным кругом лиц чужих недвижимых вещей - объектов права частной или публичной собственности ^{[9, c.129]}.

Квазипубличный сервитут:

С принятием Закона № 171-ФЗ, в ЗК РФ возникла новая глава V.3, которая называется «Установление сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности». В результате этого появился новый вид сервитута, который, на наш взгляд, представляет собой квазипубличный сервитут. Подтверждением сказанному являются следующие основания:

Во-первых, п. 3 ст. 23 ЗК РФ, согласно которому к правоотношениям, которые возникают в связи с установлением, осуществлением, прекращением действия публичного сервитута, положения главы V.3 ЗК РФ не применяются. Основанием для установления данного сервитута является соглашение, которое заключается в случаях, установленных гражданским законодательством, ЗК РФ, другими федеральными законами (ст. 39. 23 ЗК РФ).

Установление данного сервитута по соглашению имеет отличительный, от публичного сервитута, характер, который всегда устанавливается решением уполномоченного органа власти.

Более того, соглашение об установлении данного сервитута заключает не публичный собственник, а только землепользователь, землевладелец или арендатор земельного участка (п.1 ст. 39.24 ЗК РФ), это отличает от субъекта частного сервитута (п.1,4 ст. 274 ГК РФ).

Во-вторых, требования о наличии объективной необходимости установления господствующих недвижимостей, господствующих и служащих земельных участков, также отсутствуют.

В-третьих, данный сервитут является срочным и устанавливается только в отношении земельного участка, находящегося в публичной собственности, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в аренду или в безвозмездное пользование.

Исходя из этого, сервитут, определенный в главе V.3 ЗК РФ, является квазипубличным и обладает схожими характеристиками с частным сервитутом. Данный сервитут также предоставляется обладателю не только в виде права ограниченного пользования чужим земельным участком, но и с правомочием владения (п.1 ст. 39.24 ЗК РФ).

Кроме этого, в главе V.3 ЗК РФ, допускается установление сервитута в случае аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. При этом, инновации ФЗ № 171 в главе V.3 сводят на ноль ключевую характеристику сервитута и стирают грань между сервитутом и арендой. Вместе с тем, создание различных возможностей в аналогичных случаях не способствует стабильности гражданского оборота. Например, дело о принудительном заключении договора аренды для размещения и эксплуатации на служащем земельном участке многолетних насаждений виноградника (определение ВС РФ от 14.10.2014 № 18-КГ14-112) ^{[10, с.77]}.

Более того, в России ещё существуют другие виды сервитута в других нормативных актах. Например, дорожный сервитут, в границах полос отвода автомобильных дорог в соответствии с ФЗ от 8 ноября 2007 года № 257-ФЗ (п.19 ст. 23 ЗК РФ).

Вышеизложенное свидетельствует о недостаточной регламентации регулирования сервитутных правоотношений. Публичный сервитут по своей природе не является вещным правом, что вызывает необходимость исключения данного термина из ЗК РФ. С целью устранения противоречия сути института сервитута в целом и обеспечения стабильности оборота на рынке недвижимости сервитутные отношения должны быть системно урегулированы в соответствии с общими положениями ГК РФ о сервитуте, как «первого среди равных» закона в области гражданского права. Виды сервитутов должны быть систематизированы и закреплены в ГК РФ в специальной главе «Сервитут».

В отличии от российского законодательства, публичный сервитут не известен праву Вьетнама. Конституция Вьетнама 2013 г. устанавливает, что «Земля, водные, минеральные и морские ресурсы, воздушное пространство, другие природные ресурсы и все имущество... принадлежат всему народу, и государство, как представитель народной власти, также является владельцем всего этого имущества, обладает правом единого управления от имени народа». Аналогичное положение также предусматривается в ст. 197, 198 ГК СРВ, ст. 4 ЗК СРВ. Вместе с тем, ст. 54 Конституции СРВ гласит, что «Государство может изымать землю, используемую в настоящее время организациями или частными лицами, в случае крайней необходимости, предусмотренной законом для целей национальной обороны или безопасности, или социально-экономического развития в национальных или общественных интересах. Восстановление земель должно быть публичным и прозрачным, а компенсация должна выплачиваться в соответствии с законом».

В п. 1, 3 ст. 157 ЗК СРВ закрепляется положение о земельных участках, используемых для строительства общественных объектов в так называемых «безопасных коридорах». Термин «сервитут» не используется вьетнамским законодательством с момента принятия ГК 1995 г., в котором понятие «сервитут» заменено на «право ограниченного использования смежным недвижимым имуществом» ^{[11, с.20]}. Под которым понимается право, осуществляющее в отношении недвижимого имущества (служебное недвижимое имущество), для использования в эксплуатации другого недвижимого имущества, находящегося в собственности другого лица (господствующее недвижимое имущество).

Сервитут определяется в ст. 159, ст. 245-254 ГК СРВ, который обладает следующими признаками, и которые нередко совпадают с признаками частного сервитута в законодательстве России:

1) осуществляется в отношении недвижимого имущества (служебное недвижимое имущество) для использования в эксплуатации чужого недвижимого имущества (господствующее недвижимое имущество) (ст. 245 ГК СРВ);

2) устанавливается в соответствии с естественной местностью, в установленном законом порядке, по соглашению или по завещанию (ст. 246 ГК СРВ);

3) передается одновременно с недвижимым имуществом, если иное не установлено законом, т.е. свойство следования (ст. 247 и абзац 2 п.1 ст. 160 ГК СРВ).

В соответствии с ГК СРВ, непосредственно определяются четыре вида сервитутов, так и их особенности осуществления в соответствии с сущностью вещного права:

1) права на подвод и отвод воды через соседнее недвижимое имущество (ст. 252 ГК СРВ);

2) права на орошение и дренаж воды в возделывании (ст. 253 ГК СРВ);

3) право прохода (ст. 254 ГК СРВ);

4) право прокладки линий связи и электропередач через другую недвижимость (ст. 256 ГК СРВ).

Однако, перечень сервитутов в п.1 ст. 171 ЗК СРВ не является исчерпывающим, и ещё включает положения о создании, размещении, эксплуатации линейных объектов для газоснабжения, и другие рациональные потребности на прилегающем земельном участке - отличие от положения о сервитуте в ГК СРВ, который предусматривает закрытый перечень.

Следует констатировать, что во Вьетнаме гражданское законодательство обладает приоритетом в регулировании сервитутных отношений. Общие положения об осуществлении сервитута во Вьетнаме определяются в ст. 248 ГК СРВ. Соответственно, сервитут осуществляется по соглашению сторон. Если стороны не могут прийти к соглашению, необходимо соблюдать следующие правила:

1) обеспечить надлежащую потребность в эксплуатации господствующего недвижимого имущества, в соответствии с целями использования господствующего недвижимого имущества и служебного участка;

2) не злоупотреблять сервитутом на служебный земельный участок;

3) не предпринимать никаких действий для препятствования или затруднения реализации сервитута.

Данные правила являются новеллами в ГК СРВ 2015 г. и рассматриваются как ключевые правила в сервитутных отношениях, которые стороны должны соблюдать.

В случае изменения способа использования или эксплуатации служебного недвижимого имущества, влекущего изменение осуществления права на господствующее недвижимое имущество, собственник служебного недвижимого имущества должен уведомить сервитуария в разумный срок. Собственник служебного недвижимого имущества должен создать благоприятные условия, позволяющие сервитуарию адаптироваться к такому изменению (ст. 249 ГК СРВ).

Думается возможным перенять данные положения об осуществлении сервитута, которые отсутствуют в действующем российском законодательстве, и закрепить их в специальной главе «Сервитут» раздела II ГК РФ.

Необходимо отметить, что грубейшая ошибка в ГК СРВ заключается в том, что в ГК СРВ неоднократно использовал термин «собственник недвижимого имущества», так, например, в ст. 252, 253, 254, 255 ГК СРВ, однако в ЗК СРВ не признано право частной собственности на землю и только признается термин «землепользователь». Стоит обратить внимание на то, что в ст. 4 ЗК СРВ, которая специально предусматривает, что «Земля принадлежит всему народу в лице государства. Государство предоставляет землепользователям право землепользования в соответствии с настоящим Законом» и положение о землепользователе определяется в ст. 5 указанного Закона. Предлагаем поменять вышеупомянутый термин на «землепользователь, собственник здания» для соответствия с нормами ЗК РФ.

Осуществление права на подвод и отвод воды через соседнее недвижимое имущество предусматривается в ст. 252 ГК СРВ.

Сервитуарий должен минимизировать до минимума любой ущерб собственнику служащего участка, и в случае причинения ущерба должен возместить компенсацию (абзац 2 ст. 252 ГК СРВ). Если вода естественным образом перетекает из более высокого местоположения в более низкое и причиняет ущерб собственнику служащего участка, сервитуарий не несет ответственности (абзац 3 ст. 252 ГК СРВ).

По определению № 52/2020/DS - PT 24.06.2020г. Народного Суда провинции Бак Зянг, под термином вода, в смысле данной статьи, понимаются не только естественные воды, но и хозяйственно-бытовые сточные воды.

Осуществление права на орошение и дренаж воды в возделывании закрепляется в ст. 253 ГК СРВ. Управомоченное лицо вправе требовать от соседних землепользователей предоставить надлежащий и удобный водный канал для орошения, осушения своей земли и соседние землепользователи обязаны такого удовлетворить.

По определению № 165/2020/DSPT 17/06/2020 Народного Суда провинции Тьен Зянг по делу «права на орошение и дренаж воды в возделывании и право прохода». Надлежащий и удобный водный канал для орошения и осушения представляется самым коротким каналом и причиняет наименьший ущерб соседнему земельному участку.

По правилу настоящее право является безвозмездным, и только если лицо, использующее такой водный канал, причиняет ущерб соседним землепользователям, оно должно возместить компенсацию.

Более того, данный вид сервитута распространяется не только на соседнее, но и на окружающее недвижимое имущество. Стоит обратить внимание, как предусматривается в ст. 253 ГК СРВ, он распространяется лишь в сфере сельскохозяйственного производства, выращивания и аквакультуры ^{[12, с. 97]}.

Право прокладки линий связи и электропередач через другую недвижимость предусматривается в ст. 255 ГК СРВ. Благодаря этому собственник недвижимого имущества имеет право разумным образом прокладывать кабели электропередачи и коммуникации через недвижимое имущество других собственников, но должен обеспечивать безопасность и удобство таких собственников. В случае причинения ущерба необходимо будет возместить компенсацию.

Следовательно, право прокладки линий связи и электропередач может быть не только в отношении соседнего, но и другого недвижимого имущества (то есть через несколько земельных участков). Согласно судебному решению № 203 25.11.2019 Народного Суда провинции Дак Лак, атакже в соответствии с п. 2 ст. 6 Закона об электроэнергетике № 28/2004/QH 11 и ст. 17,18 Положения о технической безопасности сельских электрических сетей, обнародованных вместе с Решением № 34/2006/QĐ-BCN, обладатель данного сервитута обязан соблюдать общие принципы обеспечения безопасности и интересов землепользователя другого земельного участка. По данному судебному решению, истцу отказали в удовлетворении ходатайства прокладки линий связи и электропередач через другую недвижимость, вследствие нарушения принципов безопасности.

Все вышеперечисленные права на практике почти не применялись. Самыми распространенными в правовой практике Вьетнама являются дела о праве прохода, по ним решений Верховного Народного суда Вьетнама больше всего (около 102 судебных актов за период с 2017 по 2021 гг. В то время, как право на подвод и отвод воды через соседнее недвижимое имущество, право на орошение и дренаж воды в возделывании, право прокладки линий связи и электропередач через другую недвижимость по данным на том же сайте имеют всего лишь 1 судебный спор в отношении каждого рассмотренного выше права.

Вопрос об осуществлении права прохода вводится в ст. 254 ГК СРВ. В п. 1 ст. 254 ГК СРВ определяется, что собственник недвижимого имущества, окруженного недвижимым имуществом других собственников, с отсутствием или недостаточным выходом на дорогу общего пользования, имеет право потребовать от собственника соседнего недвижимого имущества предоставить ему соразмерный проход к дороге на его земле.

Проход открывается в соседнем недвижимом имуществе, которое считается наиболее удобным и соразмерным, учитывая конкретные характеристики местоположения, интересы господствующего земельного участка, и то, что вызовет наименьший ущерб недвижимому имуществу, через которое создается проход.

На наш взгляд, в абзац 2 п. 1 ст. 254 ГК СРВ нужно внести изменения в той части, что проход открывается в соседнем недвижимом имуществе при условии, что оно разделяет дорогу общего пользования и замкнутый участок и такой проход обеспечит наиболее короткий доступ к дороге. Если такой проход невозможен (например, для этого нужно сносить здания, сооружения собственника служащего земельного участка), то проход должен быть наиболее удобным и соразмерным, учитывая конкретные характеристики местоположения, интересы господствующего земельного участка, и причинение наименьшего вреда служащему земельному участку.

Как правило, в абзаце 3 п. 1 ст. 254 ГК СРВ, собственник недвижимого имущества, имеющего право на проход, должен компенсировать собственнику обремененного недвижимого имущества, за исключением иного соглашения. Из этого видно, что в законодательстве Вьетнама в сервитутных отношениях лишь право прохода является возмездным, а другие виды сервитута в принципе представляются как безвозмездные.

Тем не менее, п. 3 ст. 254 ГК СРВ предусматривает, что, если недвижимое имущество разделено на множество частей для разных собственников или пользователей, при разделении должны быть предоставлены необходимые проходы лицам, находящимся внутри (как предусмотрено в п. 2 ст. 254 ГК СРВ), без компенсации.

Предполагаем, чток данному пункту необходимо дополнить положения о том, что землепользователи таких разделенных земель должны проходить на 1 проход через служащий земельный участок, в целях снижения ущерба такому участку.

Согласно п. 2 ст. 254 ГК СРВ, расположение и длина, ширина и высота прохода согласовываются сторонами, чтобы обеспечить удобное передвижение и минимизировать неудобства для обеих сторон. В случае возникновения разногласий по поводу прохода, стороны могут обратиться с заявлением о разрешении в компетентный суд или государственный орган.

Например, по определению № 165/2020/DS-PT 17/6/2020 по делу Народного Суда провинции Тьен Зянг «Права на орошение и дренаж воды в возделывании и право прохода», суд первой инстанции удовлетворил ходатайство истца о принятии прохода шириной 1 метр. Однако истец не был согласен с решением суда первой инстанции и подал заявление в апелляционный суд с требованием открытия прохода шириной 2 метр для удобства транспортировки удобрений и фруктов. Апелляционным судом требование истца одобрено.

Следует обратить внимание, что право прохода должно соответствовать тому виду движения, которое является разумно необходимым, поскольку транспортное средство стало неотъемлемой частью современного общества, особенно в случае, когда тяжелая сельскохозяйственная техника проезжает через служащий земельный участок ^{[13, c. 1661]}. Однако, данный принцип в ГК СРВ не упоминается, также в случае изменения существующего прохода или проблемы с осуществлением множественности сервитута, то есть вьетнамским законодателем это не принимается во внимание.

В частности, в ГК СРВ 2015г. существует отдельный раздел, который называется «Ограничение прав собственности и других вещных прав» (ст. 171 – 178 раздел 3 Глава XI Часть II). В котором, например, предусмотрена ст. 178 ГК СРВ, регулирующая «Вывод дверей и окон, открывающихся на прилегающее недвижимое имущество».

Отметим, что так же, как частный сервитут в России, сервитут в законодательстве Вьетнама по содержанию исключительно является положительным.

При том, в ГК СРВ предусматриваются обязанности собственника по сливу дождевой воды в ст. 250, согласно которой собственник здания, сооружения должен установить водосточные трубы, чтобы дождевая вода с его крыши не попадала на соседние недвижимые имущества.

В отличие от вьетнамского законодательства, исходные положения об осуществлении сервитута в России устанавливаются не в ГК РФ, а в ЗК РФ. ЗК РФ предусматривает установление и осуществление сервитута на наименее обременительных условиях для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (п. 8 ст. 23 ЗК РФ).

В настоящее время, лишь п. 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом ВС РФ 26.04.2017, гласит, что при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок, суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Однако, многовопросов об осуществлении сервитута не раскрывается в законе. Например, проблема об осуществлении множественности сервитута, места расположения сервитута, длины, ширины или изменения его места. Поставить точку в решении этой проблемы можно посредством изменения 17 главы ГК РФ, а не ЗК РФ.

Ключ для решения всех вышесказанных проблем видится в Законопроекте.

Во-первых, согласно п.1 ст. 301.1 Законопроекта сервитут разделяется на положительный сервитут (собственник господствующей вещи вправе самостоятельно пользоваться служащей вещью) и отрицательный сервитут (запрещение собственнику служащей вещи пользоваться такой вещью определенным способом). Если обратиться к положительному зарубежному опыту в Германии, как и в римском праве, земельные сервитуты по содержанию также выделяются на положительные (affirmativae) и отрицательные (negativae) ^{[14, с. 353]}. Однако, на наш взгляд, по сути все предлагаемые сервитуты в Законопроекте являются лишь положительными, а применение отрицательного сервитута (сервитут вида, света) регулируется нормами так называемого «соседского права» (ст. 294 Законопроекта). Данные предложения авторов Законопроекта вызывают сомнения, для восполнения таких пробелов и его противоречий, предлагаем введение данного сервитута именно в разделе «Сервитут».

Во-вторых, предполагается создание общих правил осуществления сервитута в ГК РФ (п.1, 2,3,4 ст. 301 и п. 2,3,4,5 ст. 301.1 Законопроекта).

В-третьих, новое принципиальное правило в Законопроекте является принципом разрешения коллизий ограниченных вещных прав на один объект недвижимости в ст. 301.3 и ст. 225 Законопроекта. Авторы Законопроекта выражают свои идеи о проблеме множественности сервитутов достаточно ясно и определенно, но, к сожалению, пропускают некоторые важные моменты, например, правило об уступке очередности сервитутов ^{[15, c.193-197]}.

В-четвертых, прежде всего, для устранения неудачной конструкции «публичного сервитута» в Законопроекте вводятся новые правила об ограничениях права собственности на земельный участок в публичных интересах без его изъятия у собственника. Так, например, установленные нормативными актами публичной власти, возможности прохода и проезда через земельный участок, ремонта находящихся на нем инженерных сетей и т.п. допускают такую возможность лишь при условии выплаты собственнику участка справедливой компенсации ^{[16, c. 404 - 405]}.

Вместе с тем, в Законопроекте делаются попытки систематизации сервитутов и расширения круга сервитутных прав, предусматривая исчерпывающий перечень конкретных сервитутов и запрещая создание новых. (ст. 301.6 – 301.10).

В п. 5 ст. 301.6 Законопроекта определено, что условия сервитута (высота, ширина, нагрузка на сооружения, покрытие и т.д.), что устраняет текущие недостатки в его правовой регламентации.

Вместе с тем, российские разработчики упустили основания установления данного сервитута, а в п.1 ст. 254 ГК СРВ такие критерии четко сформированы: закрытый земельный участок, отсутствие или недостаточный выход на дорогу общего пользования. Аналогичная конструкция также устанавливается в ст. 682 ГК Франции.

Строительные сервитуты складываются в ст. 301.7 Законопроекта, согласно которой предполагается сервитут стройки или опоры в зависимости от назначения служащей вещи.

В отношении сервитута опоры господствующей вещью может являться земельный участок, либо не завершенный строительством объект (п. 1 ст. 301 Законопроекта). Проблема заключается в том, что не завершенный строительством объект признается недвижимой вещью с момента государственной регистрации права собственности на него (п.3 ст. 140.10 Законопроекта). Возникает вопрос: в случае отсутствия государственной регистрации права собственности на не завершенный строительством объект, следует ли считать такой объект как господствующей вещью и можно ли установить сервитут опоры в этом случае?

Сервитут мелиорации определяется в ст. 301.8 Законопроекта, в соответствии с которой собственник господствующего земельного участка вправе осуществлять отвод или подвод воды «для обеспечения нормальной эксплуатации господствующего земельного участка». При этом разработчики Законопроекта не учитывают специфику разновидностей мелиорации. На данный момент Закон «О мелиорации земель» (ст. 26) предусматривает, помимо гидромелиорации, еще агролесомелиорацию, культуртехническую мелиорацию, химическую мелиорацию. Данный сервитут не могут замыкаться границами интересов двух частных лиц ^{[17, с. 34]}.

Вст. 301.9 Законопроекта предлагается горный сервитут, который устанавливается в отношении служащего земельного участка, необходимого для использования господствующего участка недр в целях геологического изучения недр, разведки или добычи полезных ископаемых.

Наконец, коммунальный сервитут вводится в ст. 301.10 Законопроекта для обеспечения целей, которые не слишком удачным образом достигаются подп. 8 п. 4 ст. 23 ЗК РФ.

П. 3 ст. 301.9 и п. 3 ст. 301.10 Законопроекта, предусматривает, что сооружения, иные объекты недвижимости, поступают в собственность лица, их создавшего на служащем земельном участке в отношении горного или коммунального сервитута, за исключением, если иное не установлено законом. В связи с этим, мы согласны с мнением И. А. Емелькиной о противоречии предлагаемого Законопроекта принципу единства земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, в части порождения грубейшей ошибки, когда обладатель ограниченного вещного права, который по правилу не имеет правомочия владения, приобретает право собственности на объекты, им созданные на чужом земельном участке ^[18].

Выводы. Резюмируя вышесказанное, можно сделать следующие выводы:

1.Наряду с сервитутом, классическим публичным сервитутом, в российском гражданском законодательстве существует ещё квази-публичный сервитут. Упорядоченность и установление единого механизма регулирования сервитутных правоотношений в российском законодательстве представляются недостаточными. Нормы сервитутных прав должны быть системно урегулирован и стройно согласованность с общими положениями ГК РФ о сервитуте, как «первого среди равных» законодательного акта в области гражданского права, что устраняет противоречие сущности института сервитута в целом и обеспечивает стабильность оборота на рынке недвижимости

2. Предложенные поправки (ст. 295-295.2, ст. 301 - ст. 301. 10) в Законопроекте в целом должны быть поддержаны, стоить закрепить целостный перечень всех возможных сервитутов, включающий: сервитут перемещения, строительные сервитуты, сервитуты мелиорации, горные сервитуты, коммунальные сервитуты, в специальной главе «Сервитут» II раздела ГК РФ, однако предлагается дополнить Законопроект следующими положениями:

В ст. 301.6 Законопроекта добавить основания установления сервитута перемещения, например, закрытый земельный участок, отсутствие выхода или, если он имеется, но недостаточендля дороги общего пользования, и достаточно предусмотреть 2 подвида сервитута перемещения – сервитут прохода и проезда.

Правовое регулирование отношений, связанных с сервитутом мелиорации и горным сервитутом стоит уточнить в специальном законе.

Предлагаем изменить положения в п. 3 ст. 301. 9 и п. 3 ст. 301. 10 Законопроекта.

Добавить в Законопроект положениями об осуществлении сервитута в случае изменения способа использования или эксплуатации служебного участка, влекущего изменение осуществления права на господствующий участок, собственник служебного недвижимого имущества должен уведомить сервитуария в разумный срок и должен создать благоприятные условия, позволяющие сервитуарию адаптироваться к такому изменению.

3. Определено, что публичный сервитут праву Вьетнама неизвестен, вместе с тем типизация частного сервитута определяется в ст. 159, 245-254 ГК СРВ. Общие положения об осуществлении сервитута раскрываются в ГК СРВ. Обосновано, что без внимания разработчиков ГК Вьетнама остается ряд вопросов, по которым можно дополнить, изменить ГК СРВ следующие положения:

В абзаце 2 п. 1 ст. 254 ГК СРВ нужно изменить то, что проход открывается в соседнем недвижимом имуществе, которое считается коротким расстоянием от замкнутого участка до дороги общего пользования. Если такой проход невозможен (например, для него нужно сносить здания, сооружения собственника служащего земельного участка), то проход должен быть наиболее удобным и соразмерным, учитывая конкретные характеристики местоположения, интересы господствующего земельного участка, и причинения наименьшего вреда служащему земельному участку.

В п. 3 ст. 254 ГК СРВ необходимо дополнить положения о том, что землепользователи разделенных земель должны проходить на 1 проход через служащий земельный участок, в целях снижения ущерба такому участку. Право прохода должно соответствовать виду движения.

Необходимо дополнить принцип разрешения проблемы осуществления множественности сервитута.

Предлагаем поменять термин «собственник недвижимого имущества» на «землепользователь, собственник здания» в ГК СРВ для устранения противоречия с нормами ЗК СРВ. Вместе с тем, должны быть устранены противоречия норм о виде сервитутов в ЗК СРВ с нормами ГК СРВ. Все положения о сервитуте должны упорядочены и системны.

Заключение. Таким образом, продемонстрирована оценка видов сервитутов и особенностей их осуществления в Российском праве и праве Вьетнама, которые и составляют предмет исследования, а также предложено решение некоторых теоретических и практических проблем сервитута.