Особенности регулирования налогооблагаемой базы по землям сельскохозяйственного назначения в современных условиях актуализации кадастровой стоимости на региональном уровне

Баронин Сергей Александрович доктор экономических наук профессор, кафедра экспертизы и управления недвижимостью, Пензенский государственный университет архитектуры и строительства 440028, Россия, г. Пенза, ул. Титова, 28 Baronin Sergei Aleksandrovich Doctor of Economics professor, chairman  of expertise and management of real estate, Penza State University of Architecture and Construction 440028, Russia, Penza Region, Penza, Titova St., 28 baron60@inbox.ru Другие публикации этого автора     Кулаков Кирилл Юрьевич доктор экономических наук профессор, кафедра Организации строительства и управления недвижимости, научно-исследовательский университет "Московский госудасртвенный строительный университет" 129337, Россия, Московская область, г. Москва, шоссе Ярославское, 26 Kulakov Kirill Yur'evich Doctor of Economics Professor, the department of Construction Organization and Real Estate Management, Moscow State University of Civil Engineering 129337, Russia, Moskovskaya oblast', g. Moscow, shosse Yaroslavskoe, 26 kkulakov@bk.ru

Раткин Александр Александрович главный специалист, ГБУ пензенской области "Государтвенная кадастровая оценка" 440008, Россия, Пензенская область, г. Пенза, ул. Некрасова, 26 Ratkin Aleksandr Aleksandrovich Leading Specialist, Budget Institution "State Cadastral Evaluation” of Penza Region 440008, Russia, Penzenskaya oblast', g. Penza, ul. Nekrasova, 26 Saimanbelll2@gmail.com

Ведение

Важнейшим экономическим условием приоритетного выполнения государственной стратегии продовольственной безопасности страны является оптимизация налогообложения земельных участков сельскохозяйственных земель на основе эффективной и справедливой актуализации их кадастровой стоимости как базовой основы исчисления земельного налога.

Установлено, что сейчас наблюдается общероссийская тенденция, связанная с завышенной кадастровой стоимостью относительно рыночной, с увеличенной налогооблагаемой базой и с весьма активной судебной практикой в этой области. Это относится и к рынку сельскохозяйственных земель. Это особый сегмент экономической деятельности, который требует планирование справедливого рыночного налогообложения земель на основе актуализации их кадастровой стоимости как весьма приоритетного направления развития экономики и предпринимательства в сельском хозяйстве.

Исследуя проблематику регулирования и планирования налогообложения земель, следует отметить, что она в основном определяется процессами развития оценочной деятельности в России на основе совершенствования массовой кадастровой оценки объектов недвижимости, в том числе и земель сельскохозяйственного назначения.

В наиболее общем виде налоговая база на земельные участки для физических и юридических лиц определяется согласно п.2 статьи 375 Налогового Кодекса РФ ^[1] как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости. Ставки налогообложения по земельному налогу в наиболее общем случае находятся в интервале от 0,3 до 1,5%, а для сельскохозяйственных земель они ограничиваются в 0,3%. Данный вид налога является местным налогом, что предопределяет определенную заинтересованность местных и региональных органов власти в увеличении кадастровой стоимости как основы роста их налогооблагаемой базы.

В настоящее время принципиально поменялся экономический механизм проведения данного типа оценки. Это связано с тем, что теперь кадастровую оценку проводят не частные оценщики, а специальные региональные государственные бюджетные учреждения, специализирующиеся на массовой кадастровой оценке и процессах ее актуализации.

В этой связи актуальны основные проблемные вопросы недостоверности данных массовой кадастровой оценки сельскохозяйственных земель, к которым можно отнести ошибки: в указанном местоположении земельных участков; фактическом разрешённом использовании земельных участков и прочим их оценочным характеристикам, которые является основными. Проблемным является также и процесс взаимодействия новых оценочных структур с региональными и местными органами власти, которые не выдерживают сроков предоставления оценочных данных и их качество.

Существует значительная проблема завышенной кадастровой стоимости земельных участков, а также объектов капитального строительства по результатам массовой кадастровой оценки, которая может существенно превышать рыночную стоимость и значительно увеличивать базу налогообложения физических и юридических лиц. В этом случае, активизируются процессы оспаривания кадастровой стоимости, которая рассматривается как завышенная база налогообложения налога на землю. Это предопределяет разбирательства как в судах или в комиссиях, которые формируются при государственном реестре в регионах.

Проблема заключается в том, что весьма большое количество собственников не согласны с кадастровой стоимостью земельного участка и завышенной стоимости земельного налога. Это приводит к большому количеству жалоб, обращений и массовым судебным разбирательствам со значительным издержками.

Особенно следует отметить ситуацию с важностью достоверной актуализации кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Это связано с необходимостью эффективного развития рынка данного типа земель и необходимостью формирования высокопродуктивных и высоконкурентных сельхозпроизводителей. Именно для данных субъектов предпринимательства как основы реализации национальной программы продовольственной безопасности страны, экономически востребовано достоверное определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, достоверного планирования справедливого земельного налога, арендной платы и прочих платежей при сделках с земельными участками и их обороте.

Анализ показал, что существуют лишь данные по отдельным результатам превышения кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения над их рыночной стоимостью, связанные с их оспариванием в судебном порядке. Каких либо обобщающих результатов по региональным рынкам в этой области нет. Созданные лишь недавно в регионах многочисленные и разрозненные госбюджетные учреждения по кадастровой оценке заняты рутинной работой и не имею возможностей для глубокой аналитической работы. Также и на федеральном уровне еще нет такого заинтересованного субъекта интегрального анализа. В этой связи авторские исследования в области определения средних региональных индексов завышения такой стоимости на примере Пензенской области, как и структура субъектов оспаривания, представляют интерес для заинтересованных научно-практических работников.

ОБЗОР ЛИТЕРАТУРЫ

Выявлено, что нормативная база налогообложения земельных участков в части актуализации их кадастровой стоимости связана с действием широко комплекса федеральных законом и законодательных актов правительственных структур ^[1-10]. Базовыми являются как налоговый и земельный кодексы ^{[1, 2]}, так и федеральные законы об оценочной ^[3] и кадастровой деятельности ^[4], кадастровой оценке ^[5], государственной регистрации недвижимости ^[6]. Заслуживает внимания методическая база массовой кадастровой оценки Минэкономразвития России ^[7-10].

Установлено, что проблематике развития налогообложения в контексте государственной кадастровой оценки, с позиций налогообложения сельских товаропроизводителей и прочих аспектов посвящены ряд статей. Так, например, в своей статье Вислинский М.Д., Тихоненко В.В. ^[11], указывают на важность совершенствования государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов и земель сельхозназначения. Аналогичные исследования указывают на важность развития законодательства по кадастровой оценке ^[12,13]. Рыночное налогообложение земельных участков тесно связано с активностью на земельном рынке ^[14,15].

На актуальность данного направления налогового планирования указывают разработки Тихонова А.В., который занимался сравнительной оценка конкурентноспособности налоговых систем для сельского хозяйства в странах ЕАЭС ^[16].

Исследования ряда авторов затрагивают и актуализируют как тематику анализа современных особенностей методики оценки кадастровой стоимости земель ^[17] , так и кадастровой оценки имущества как нового элемента налогообложения ^[18].

Новеллой определения налогооблагаемой базы стали изменения принятые Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», когда с 01.01.2017 года был введён новый порядок проведения государственной кадастровой оценки. Исходя из данного законопроекта, кадастровую оценку будут осуществлять не рыночные оценщики на конкурсной основе, а государственные организации - государственные бюджетные учреждения (ГБУ) по кадастровой оценке как постоянно действующие предприятия.

Это, как предполагается, поможет избавиться от множества неточностей при расчёте кадастровой стоимости и даст возможность повысить достоверность при расчёте налогообложения земельных участков.

Проведенными исследованиями установлено, что главным нормативно-правовым документов по введению государственной кадастровой оценке являются изменения в ФЗ-237 ^[5]. При этом ставятся задачи по: уточнению оснований ‎для исправления ошибок, допущенных при проведении кадастровой оценки, и сокращаются сроки их исправления; установлению уточненного перечня сведений для земельных участков с различным использованием; установлению режима непрерывного надзора со стороны Росреестра за проведением государственной кадастровой оценки; персональной ответственности руководителей государственных бюджетных учреждений субъектов РФ, осуществляющих определение кадастровой стоимости; за качество принимаемых государственными бюджетными учреждениями субъектов РФ решений по заявлениям заинтересованных лиц ‎об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости; корректировке форматов предварительного публичного рассмотрения результатов оценки, исключая возможность внесения изменений ‎в результаты оценки без публичного рассмотрения таких изменений; вводу правил ретроспективного применении кадастровой стоимости, которая была установлена на основании решения суда или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости; установлению правил толкований любой ошибки ‎в определении кадастровой стоимости в пользу правообладателя объекта недвижимости, когда исправление ошибки в определении кадастровой стоимости влечет ее уменьшение, то такое уменьшение также имеет ретроспективное применение ‎на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости. Но если исправления ошибки приводят к увеличению кадастровой стоимости, то такая новая стоимость применяется с года, следующего за годом ее исправления.

Важно отметить, что при налоговом планировании и оптимизации налогооблагаемой базы в виде кадастровой стоимости земельных участков и их актуализации, федеральная налоговая служба РФ является относительно пассивным игроком и использует только данные по кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости. Также и ставки по земельному налогу утверждаются органами местной власти и их невозможно регулировать, а лишь ограничивать федеральным законодательством их предельный уровень.

Цель работы – изучение особенностей налогового планирования в области анализа особенностей регулирования налогооблагаемой базы по землям сельскохозяйственного назначения в современных условиях актуализации кадастровой стоимости на региональном уровне с определением средних индексов завышения стоимости, структуры субъектов судебного оспаривания и динамики ее изменения.

Для реализации поставленной цели были поставлены и решены следующие задачи: актуализация исследования и уточнение проблематики оптимизация налогообложения земельных участков сельскохозяйственных земель на основе эффективной актуализации их кадастровой стоимости как экономически обоснованной базовой основы исчисления земельного налога; выполнение обзорных исследований и составление списка литературы; уточнение методологических основ исследования как целесообразной совокупности методических подходов для анализа; получение основных результатов применения методики актуализации на региональном уровне пензенской области, индексов превышения кадастровой стоимости и данных по структуре субъектов оспаривания и динамики ее изменения; разработки выводов и предложений по исследуемой тематике.

МЕТОДОЛОГИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ

Определяя методологию исследования как целесообразную совокупность принципов, расчетных экономических процессов, методических подходов и методик для анализа и актуализации кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель для определения ее налогооблагаемой базы, следует отметить, что теория и практика данного вида экономической деятельности весьма разнообразна ^[1-18].

Основные методические подходы, принципы и алгоритмы такой оценки изложены в методике оценки земель сельскохозяйственного назначения, которая утверждена в 2017 году Минэкономразвития России ^[9]. Она описывает методические этапы и процедуры определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением с применением методов массовой оценки, что является основой актуализации налогооблагаемой базы.

Предусматривается в наиболее общем виде при определении кадастровой стоимости для каждой сформированной группы (подгруппы) объектов недвижимости, в том числе и земельных участков сельхозназначения, построение многомерной статистической модели, отражающей сложившиеся на рассматриваемом рынке существенные закономерности ценообразования.

Как показывают проведенные исследования, важно учитывать нелинейный характер большинства существенных факторов формирования цены земельных участков на больших территориальных земельных рынках. Необходимо строить достоверные и репрезентативные статистические модели с индивидуально определенными для отобранных существенных ценообразующих факторов и функцией их влияния. Результирующие функции влияния каждого ценообразующего фактора подвергаются анализу в общих закономерностям формирования стоимости земельных участков.

Определение кадастровой стоимости осуществляется с применением статистических экономико-математических моделей в виде линейной формы, мультипликативно-степенной и экспоненциальной. В них моделируются зависимые переменные кадастровой стоимости, которые моделируются от различных групп ценообразующих факторов. Основными такими группами являются: факторы спроса и предложения; факторы пользователя недвижимого имущества; факторы, связанные с объектом недвижимости; факторы внешней рыночной среды; факторы наилучшего и наиболее эффективного использования. Применение методики требует обработки больших массивов информации.

Методикой предусмотрено, что после того как земельный участок был оценён по кадастровой стоимости, то на основе этой величины рассчитывается земельный налог, который будет выплачивать собственник данного земельного участка. Этот показатель также необходим также для начисления арендной платы за пользование государственными землями. Исходя из него, рассчитываются государственные субсидии.

Также кадастровая стоимость земельных участков становится стартовой ценой при выставлении земель на торги и при расчете госпошлины при оформлении документов у нотариуса для завещания и т.д.

Государственные бюджетные региональные учреждения проводят массовую оценку земельных участков, будь это земли сельхозназначения или земли населенных пунктов, так же объектов капитального строительства. В связи с этим вытекают некоторые проблемы с определением справедливой цены на земельные участки. Если земельный участок был оценён, но при этом не был учтён принцип наиболее эффективного его использования, наличие различных объектов недвижимости и сооружение, расположенных на нем, передовые используемые модели севооборота и землепользования или прочие местные особенности. Вследствие этого кадастровая стоимость будет не точной, поскольку в расчет не были внесены важные поправки и корректировки при оценке. Это определенно повлияет на кадастровую стоимость и она будет занижена. Возможна обратная ситуация, когда на оцениваемом земельном участке нет никаких объектов недвижимости, а по полученным сведениям на участке имеются объекты капитального строительства и сооружения по переработке сельскохозяйственной продукции. В этом случае кадастровая стоимость будет завышена, и как следствие, будет завышенный земельный налог.

Эта ситуация формирует затратные процессы оспаривания кадастровой стоимости, когда появляется право обратиться в суд, или в комиссию при Государственном реестре, предоставив им документы, доказывающие что кадастровая оценка проведена с ошибками.

Для массовой оценки стоимости земель, в том числе сельскохозяйственного назначения, применяются следующие базовые методы ^[19]: доходный подход – метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования; сравнительный подход – метод выделения, метод распределения, метод сравнительных продаж.

В качестве расчетной схемы определения индексов уменьшения кадастровой стоимости земельных участков использовался традиционный методический подход соотношения величины кадастровой стоимости 2015 года к получаемым расчетным данным от 2019 года.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ

Настоящие результаты получены на основе творческого взаимодействия кафедры «Экспертизы и управления недвижимостью» Пензенского государственного университета архитектуры и строительства, кафедры «Организации строительства и управления недвижимостью» НИУ Московского государственного строительного университета и государственного бюджетного учреждения пензенской области по кадастровой оценке в процессе реализации учебно-производственных практик и выполнения студентами, бакалаврами, магистрами и аспирантами своих выпускных работ. Это позволило правильно применять как методики кадастровой оценки, так и использовать эффективные экономико-математические расчетные инструменты применительно к значительной по количеству расчетной оценочной базе земельных участков.

Результаты актуализации налогооблагаемой базы на земельные участки сельхозназначения, как и по прочим объектам недвижимости, получаются в виде локальных результатов на базе расчетов, которые осуществляются вновь образованными государственными бюджетными учреждениями в каждом их регионов России. Обобщенные результаты по такой работе, которые могли бы выполнить федеральные органы власти еще не выполнялись, но отдельные такие авторские результаты на примере пензенской области заслуживают внимания.

В данном исследовании рассматривался пензенский регион с базовым субъектом актуализации – государственным бюджетным учреждением «Государственная кадастровая оценка» (ГБУ «Государственная кадастровая оценка»). Оно создано на основании постановления Правительства Пензенской области от 23.01.2017 г. № 16-пП в целях исполнения Федерального закона Российской Федерации от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В результате авторских расчетов по государственной кадастровой оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения были получены следующие данные. Установлено, что если кадастровая стоимость земель в 2015 году составляла 60 тыс. руб.за га, то по авторским расчетным данным в 2019 году она получает по действующим методикам значение в 13 тыс. руб. за га. Это в свою очередь позволяет рассчитать средний индекс сокращения стоимости земель за период в четыре года и два месяца составит 4,61 раза, что существенно сокращает налогооблагаемую базу.

Если принять предельную ставку налога в 0,3% к усредненной актуализированной стоимости земель на 1 га, то средняя величина земельного налога составляла в 2015 году 180 руб., а в 2019 году этот показатель составит – 39 рублей. Таким образом, применение авторских расчетных данных позволяет уменьшать удельные показатели земельного налога также в 4,61 раза.

Вышеприведенные авторские данные могут быть откорректированы по уточненным оценочным данным и могут считаться окончательными результатами массовой кадастровой оценки сельскохозяйственных земель в пензенской области только после их утверждения на законодательном уровне. Следовательно, можно сделать вывод, что эффективная государственная кадастровая оценка позволяет сократить налогооблагаемую базу, сократить налоговую нагрузку на различных пользователей сельскохозяйственных земель и существенно активизировать предпринимательскую деятельность на селе.

Дополнительно также были проанализированы данные по оспариванию массовой кадастровой оценки от по юридическим лицам (ЮЛ), физическим лицам (ФЛ), органам местного самоуправления (ОМС), органов государственной власти (ОГВ), юридических и физических лиц совместно в 2015 году. Выполненный анализ позволил выявить структуру субъектов, обращающихся к процедуре оспаривания кадастровой стоимости в суде за период с 01.01.2015г. по 31.12.2015г. Всего за анализируемый период было 9 527 обращений, где 97% составляют оспаривания физических (49%) и юридических(48%) лиц.

Анализ аналогичной структуры субъектов оспаривания кадастровой стоимости в пензенской области за период с 01.01.2019г. по 28.02.2019 г. показал, что доля юридических лиц составила 2167 (44,8 %), физических лиц – 2635 (54,5 %), органов местного самоуправления - 21 (0,44 %), органов государственной власти - 15 (0,31%), юридических и физических лиц совместно – 1 (0,02 %). В целом можно признать, что структура субъектов оспаривания существенно не изменилась и ее большинство составляют физические и юридические лица около 99% с небольшим преобладанием физических лиц.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Продемонстрированы процессы генезиса нормативной базы налогообложения земельных участков для сельскохозяйственного назначения при определении их кадастровой стоимости в процессе ее актуализации с определением методических расчетных оценочных процедур как экономико-математических моделей ценообразования по существенным оценочным факторам в современных условиях формирования справедливой налогооблагаемой базы, связанной с преодолением тенденции ее завышения при ситуации начала функционирования региональных государственных бюджетных учреждений по массовой кадастровой оценке.

2. Показаны авторские расчетные результаты актуализации налогооблагаемой базы на региональном уровне по земельному налогу на основе перерасчетов кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения на примере пензенской области, которые показывают, что средний индекс уменьшения стоимости земель за период с 01.01.2015г. по 28.02.2019г. составил 4,61 раза. При предельной ставке налога в 0,3% средняя величина земельного налога на 1 га составила в 2015 году 180 руб., а в начале 2019 года – 39 рублей. Также выявлена структура субъектов, обращающихся к процедуре оспаривания кадастровой стоимости в суде за период с 01.01.2015г. по 31.12.2015г. в пензенской области и динамика ее изменения.

3. Рекомендуется более эффективно при массовой кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения в целях повышения определения достоверности определения налогооблагаемой базы налога на землю по кадастровой стоимости устранять следующие недостатки: не допускать неполноту и противоречивость сведений, необходимых для целей оценки; обеспечивать наличие более достоверной технической документации для актуализации сведений по фактическому использованию земельных участков; сформировать нормативы и регламенты более результативного и оперативного взаимодействия субъектов государственной кадастровой оценки с органами местного самоуправления и собственниками; активно и массово внедрять программные специализированные расчетные продукты по кадастровой оценке в целях сокращения трудоемкости работ; устранять неполную укомплектованность штата оценщиков государственных бюджетных учреждений по кадастровой оценке в регионах и постоянно повышать их профессиональную квалификацию; формировать государственные центры содействия собственникам земельных участков по оспариванию недостоверной налогооблагаемой базы и оперативной корректировки ее до справедливой рыночной цены.