Параметры классификации объектов жилой недвижимости: методологический и региональный аспект

Чепелева Кристина Викторовна кандидат экономических наук доцент, ФГБОУ ВО «Красноярский государственный аграрный университет» 660049, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, пр. Мира, 90, каб. 313 Chepeleva Kristina Viktorovna PhD in Economics associate professor of the Krasnoyarsk State Agrarian University 660049, Russia, Krasnoyarskii krai, g. Krasnoyarsk, ul. Pr.mira, 90, kab. 313 kristychepeleva@mail.ru Другие публикации этого автора

Саенко Ирина Александровна кандидат экономических наук доцент, ФГАОУ ВО "Сибирский федеральный университет" 660041, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, пр. Свободный, 82, ауд. 360, корп. 23(А) Saenko Irina Aleksandrovna PhD in Economics associate professor of the Department of Building Design and Property Expertise at Siberian Federal University 660041, Russia, Krasnoyarsk Region, Krasnoyarsk, str. Pr. Svobodnyi, 82, room No. 360, bld. № 23 (A) saenko-irina@ya.ru Другие публикации этого автора

В настоящее время на рынке жилой недвижимости отсутствует единая классификация объектов, позволяющая их дифференцировать по потребительскому качеству и комфорту. Аналитики рынка не имеют единого мнения относительно классификации объектов, в этой связи имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и параметров, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. Все это связано с тем, что ряд параметров и критериев оцениваются по-разному.

Для разрешения сложившейся ситуации необходимы – «стандарты жилища», которые представляют собой группы жилых зданий, классифицированные по совокупности различных параметров, характеризующих конструктивные и объемно-планировочные решения, потребительские качества, срок эксплуатации, степень износа, а также местные особенности и внешнее окружение.

Дифференциация объекта жилой недвижимости – это акт отличия объекта жилой недвижимости по основным параметрам, ими могут быть класс качества объекта (эконом, комфорт, бизнес, элит), стадия жизненного цикла объекта, формы удовлетворения жилищной потребности (социальный, коммерческий найм, приобретение объекта в собственность и т.д.).

Дифференциацию объектов жилой недвижимости по уровню комфортности на государственном уровне закончили в 1989 году, за два года до распада СССР. В то время был принят последний ГОСТ, который разделял все дома на общежития и многоквартирные. В документе «О ходе реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства и перспективах ее развития (редакция на 19.09.2006)» предложены следующие критерии классификации жилищного фонда:

а) экологическая ситуация: зеленая зона или зона с благоприятной обстановкой; зона, прибли­женная к транспортным магистралям, или про­мышленная зона;

б) близость к центру: центр или срединная зо­на; отдаленные районы;

в) транспортная доступность: хорошая; плохая;

г) материал стен: кирпичный; блочный, круп­нопанельный; смешанный или деревянный;

д) степень износа: до 30 %; 30-60 %; более 60 %;

е) планировка: улучшенная; стандартная; не­стандартная, (неудобная) ^[1].

Такая классификация, в нынешних условиях неполная и неточная. Сложно оценить категории «хорошая» и «плохая» транспортная доступность.

Вопросу комфортности жилья на государст­венном уровне уделяется внимание в современных санитарно-строительных нормах.

Согласно СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» – «квартиры в жилых зданиях следует проектировать, исходя из условий заселе­ния их одной семьей. Размеры квартир по числу комнат и их площади (без учета площади балко­нов, террас, веранд, лоджий, холодных кладовых и приквартирных тамбуров) рекомендуется прини­мать согласно нормам. Помещения квартир должны быть оборудова­ны: кухня - мойкой или раковиной, а также пли­той для приготовления пищи; ванная комната -ванной (или душем) и умывальником; уборная -унитазом со смывным бачком; совмещенный сан­узел - ванной (или душем), умывальником и уни­тазом. Подобный подход к комфортности жилья достаточно простой, так как не учитывает множество факторов и кри­териев жилья, важных для потребителя» ^[2].

Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» устанавливает необходимые требования к зданиям и сооружениям:

1) механической безопасности;

2) пожарной безопасности;

3) безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях;

4) безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях;

5) безопасности для пользователей зданиями и сооружениями;

6) доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения;

7) энергетической эффективности зданий и сооружений;

8) безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду ^[3].

Существует перечень национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Технического регламента.

До 01.07.2015 действующим является перечень, установленный Распоряжением Правительства РФ от 21 июня 2010 г. № 1047-р «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». После 01.07.2015 вступает в силу новый перечень, установленный аналогичным Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 № 1521. Ключевое изменение в том, что в новый перечень вместо старых СНиП внесены отдельные положения их актуализированных редакций (СП), а также обновлен список национальных стандартов.

Принципиальные требования для жилых многоквартирных объектов приведены в СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», отдельные положения которого включены в вышеупомянутый Перечень. Указанный свод правил содержит общие положения по проектированию и строительству жилых многоквартирных зданий, а также требования:

- к квартирам и их элементам;

- по несущей способности и допустимой деформативности конструкций;

- по пожарной безопасности, в том числе меры по предотвращению распространения пожара, обеспечение эвакуации, противопожарные требования к инженерным системам и оборудованию здания, обеспечение тушения пожара и спасательных работ;

- по безопасности при пользовании объектом;

- санитарно-эпидемиологические требования;

- по долговечности и ремонтопригодности;

- по энергосбережению ^[2].

В документе использованы ссылки на другие нормативные документы, включая Градостроительный и Жилищный кодексы, Федеральные законы № 184-ФЗ «О техническом регулировании», № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также ряд сводов правил и СНиП.

При этом дифференциация жилых объектов по уровню комфорта в упомянутых документах практически не обнаруживается. Единственным документом, в котором проводится такая дифференциация, является СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» ^[4].

Рисунок 1 – Классификация по СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»

Согласно указанному своду правил, «расчетные показатели объемов и типов жилой застройки должны производиться с учетом сложившейся и прогнозируемой социально-демографической ситуации и доходов населения. При этом рекомендуется предусматривать разнообразные типы жилых домов, дифференцированных по уровню комфорта» (рис. 1).

Данная классификация едва ли применима к рынку жилой недвижимости вследствие малого количества параметров отнесения к тому или иному классу недвижимости (учтены только норма площади на одно человека и формула заселения квартиры; приведена ориентировочная доля соответствующего класса в общем объеме жилищного строительства (табл.1)) и составлена в целях укрупненного проектирования жилых зон городских и сельских поселений.

Таблица 1 - Структура жилищного фонда, дифференцированного по уровню комфорта (в соответствии с СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений») ^[4]

Во всех рассмотренных документах приводятся минимальные требования для жилых объектов в целом (за исключением классификации по СП 42.13330.2011, где сделана попытка выделить различные классы жилья с соответствующими требованиями). Основная задача установления таких требований – обеспечение достаточного уровня безопасности, энергетической эффективности и доступности для маломобильных групп населения. При этом можно считать, что выполнение указанных требований обеспечивает минимальный уровень комфорта.

Отдельные участники рынка жилой недвижимости предлагают собственные методические подходы к формированию вариантов классификации объектов жилой недвижимости по уровню комфортности. В конце 2012 года Национальный совет Российской Гильдии риэлторов вводит в практику аналитики и бизнеса Единую методику классифицирования жилых новостроек по потребительским качествам (классам) (рис. 2), которая ориентирована на потребности рынка ^[5].

Рисунок 2 – Единая классификация многоквартирных жилых новостроек (ЕК МЖН) Российской Гильдии риэлторов ^[5]

Классификация составлена на основе устоявшейся рыночной практики. Объектом классификации является качество проекта, заявленное застройщиком. Для определения класса проекта используется большое количество признаков, используемых при определении класса проекта, которые при этом делятся на обязательные («отсекающие») и факультативные («опции») (табл.2).

Таблица 2 – Признаки, используемые для определения класса объекта ^[5]

Несоответствие проекта по одному и более обязательному параметру данного класса качества приводит к снижению класса данного объекта ^[5].

Рассматривая мировой опыт дифференциации жилых объектов, следует отметить, что жилищные вопросы играют важную роль в социальной политики Европейского Союза и в этой связи Евростат, ежегодно публикует официальную статистику в форме отчета – «Жилищные условия». В данном отчете отражаются такие параметры объектов: характеристики жилого объекта (тип жилья, статус владения, доступность, качество жилища с позиции санитарных удобств и плотности заселения), проблемы в жилом районе (социальное окружение, экология, преступления/вандализм, доступ к основным услугам), общая удовлетворенность жилищными условиями на основе субъективных мнений респондентов, что дает полную картину оценки жилищных условий ^[6].

Исследуя региональные параметры классификации жилых объектов, следует отметить, что компания «Монолитхолдинг» в Красноярском крае разработала собственную классификацию, которая принята Союзом строителей Красноярского края и опубликована на сайте www.domnavzletke.ru.

Классификация предусматривает четыре типа жилья (эконом, комфорт, бизнес, элитное) исходя из ключевых параметров:

- конструктивные особенности и планировочные решения,

- инженерное оснащение,

- месторасположение,

- инфраструктура.

Четырехступенчатая классификация – отражение ожиданий четырех основных категорий покупателей (табл. 3).

Таблица 3 – Сравнительная характеристика потребителей различных классов жилья ^[7]

Красноярские застройщики имеют внутренние стандарты классификации объектов, так как нередко в объявлениях о продаже квартир указывается класс объекта.

В современных условиях многие застройщики обзавелись собственными корпоративными сайтами, что позволяет провести анализ информации, публикуемой застройщиками о своих жилых объектах, с точки зрения их классности, согласно классификации «Монолитхолдинга» («Классификатор М»). Источник данных – сайты компаний (табл. 4).

Таблица 4 – Сравнительная характеристика застройщиков г. Красноярска и их инвестиционно-строительных проектов по уровню комфортности ^[7]

Таким образом, по данным сайтов строительных организаций и реализуемых ими инвестиционно-строительных проектов в г. Красноярске существуют квартиры четырех классов (табл. 3). Однако, представленная «классность», не дает точного объяснения стоимости у одного застройщика 50 тыс рублей за квадратный метр, а у другого – 60 тыс руб ^[8]. Спрос определяется исходя из максимально возможной цены за которую потребитель может приобрести объект ^[8]. Жилье «комфорт-класс» может позиционироваться как «бизнес-класс», и в таком случае цены завышаются ^[8]. Таким образом, объект переходит из одной категории в другую без изменения своих качественных характеристик. Введение в действие классификатора ограничит ценовые спекуляции, так как каждый строящийся объект получит паспорт с подробно расписанными характеристиками ^[8].

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы:

- существуют требования по безопасности, энергетической эффективности и доступности для лиц с ограниченными возможностями, закрепленные Техническим регламентом, обеспечиваемые путем учета требований сводов правил и национальных стандартов, приведенных в Перечне, и подлежащие к учету на обязательной основе;

- использование данных требований возможно при оценке уровня комфортности объекта для установления минимально допустимых значений параметров в соответствующих критериях оценки;

- требования являются едиными для всех жилых объектов, классы жилья при этом не выделены (за исключением классификации, приведенной в п. 5.6 СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»^[4]), поэтому задача классифицирования объектов по уровню комфортности остается актуальной.

На основе проведенного анализа методик и способов классификаций объектов жилой недвижимости ^{[15, 16, 17, 18, 19]}, с учетом их недостатков и дополнений методами квалиметрии, целесообразна следующая методика присвоения класса объекту жилой недвижимости, алгоритм которой представлен ниже (рис. 3):

Рисунок 3 – Алгоритм методики присвоения класса объекту жилой недвижимости

В рамках первого и второго этапа методики, сформируем систему параметров характеризующих каждый уровень комфортности объекта жилой недвижимости (табл. 5).

Таблица 5 – Система параметров, характеризующих каждый уровень комфортности объекта жилой недвижимости (составлено на основе ^{[2,3,4,5,11,12,13,14]})

В рамках третьего этапа в таблице 6 приведем пример оценки одного из параметров комфортности.

Таблица 6 – Пример оценки параметра «входной контроль и обеспечение безопасности жителей»

В рамках четвертого этапа в соответствие с полученным результатом интегральной оценки степени комфортности, относим рассматриваемый уровень, к одному из возможных, четырех классов объектов жилой недвижимости (табл. 7).

Таблица 7 – Деление на классы объекты жилой недвижимости

С целью апробации методики по уровню комфортности, используем данные «Аревера-недвижимость» ^[10] за 2016 год, о востребованности квартир в домах, по мнению потребителей – с хорошей транспортной доступностью, предлагающие высокое качество жизни, идеальные с точки зрения соотношения цены и качества (рис. 4).

Рисунок 4 – Распределение спроса между жилыми комплексами и домами, с долей продаж менее 3% (это 32% сделок от общего объема продаж) ^[10]

Для определения комфортности объектов жилой недвижимости, возьмем 11 жилых комплексов, которые имеют наибольший удельный вес до 1,4% и сведем полученные данные в таблицу 8.

Таблица 8 – Сравнительная характеристика объектов жилой недвижимости

Данные таблицы 8 свидетельствуют, что из рассмотренных 11 объектов, согласно разработанной в рамках исследования методики чуть больше половины – 7 объектов оказались, не соответствуют заявленному классу комфортности. Большинство анализируемых объектов соответствуют классу «эконом» и лишь малая часть «комфорт». Наблюдается тенденция (позиция № 2,3,5 табл. 8) что жилое помещение и многоквартирный дом (здание) соответствуют заявленному классу жилища, а придомовая территория находиться классом ниже по уровню комфортности или наоборот.

Проводя анализ объектов «комфорт-класс» важно отметить, что они являются промежуточным звеном между «эконом-класс» и «бизнес-класс», однако по ряду параметров больше соответствуют «эконом-класс». Технологии строительства зачастую у объектов «комфорт-класс» те же, что у объектов «эконом-класс» на основе панелей или монолита. При возведении объектов «эконом-класс» застройщики обходятся без архитектурных решений вследствие увеличения стоимости квадратных метров. У объектов «комфорт-класс» присутствуют элементы архитектурной выразительности, но незначительно. Придомовая территория объектов «эконом-класс» и «комфорт-класс» организована чаще всего идентично, производится в соответствии с существующими требованиями и значительно уступает объектам «бизнес-класс», где используются индивидуальные дизайнерские проекты. Последнее обусловлено дополнительными финансовыми затратами для застройщика.

Подземный паркинг у объектов «комфорт-класс» обычно отсутствует, но имеется наземный паркинг. Паркинг в целом, не является обязательным параметром объекта жилой недвижимости эконом-класса, однако, некоторые застройщики пытаются оснастить придомовую территорию наземным паркингом.

По мнению экспертов, в городе Красноярске на сегодня отсутствуют дома элитного типа, даже если застройщик пытается его таковым представить. Скорее, в данных случаях можно говорить о домах повышенной комфортности или максимум «бизнес-класс». Однако, изучив требования со стороны спроса – от состоятельных горожан, можно сделать вывод, что под условное определение «элитное жилье» в Красноярске подходит очень узкая категория объектов недвижимости. Это жилье большой площади (от 100 кв. м), комнаты объемны – высотой не менее 3 м, есть парковка (чаще речь идет о наличии подземной парковки), система охраны, огороженная территория двора. Сам объект находится в центре или в экологической, зеленой зоне с развитой социальной инфраструктурой (магазины, школы, детские сады).

Полученные данные в рамках методики подтверждаются мнением экспертов, в аналитических обзорах рынка жилой недвижимости г. Красноярска, относительно того, что основная доля квартир относится к классу «эконом-класс» и в эту категорию попадает вторичное жилье. Объектов «комфорт-класс» и выше – значительно меньше, «бизнес-класс» занимает предельно малую долю.

Предложенная методика дифференциации объектов жилой недвижимости позволит строительным компаниям Красноярска получить единые стандарты для объектов жилой недвижимости. Использование классификатора ограничит ценовые спекуляции на рынке. В условиях перехода на новый порядок расчета имущественного налога к 2020 году методика классификации объектов позволит учесть потребительские параметры качества жилища, тем самым усовершенствовав сравнительный подход оценщиков – «метод типового объекта».