Особенности заключения кредитного договора, исполнение которого обеспечено ипотекой

Гончаренко Елена Анатольевна соискатель начальник отделения, Ленинское районное отделение Сбербанка в г. Ставрополе 355035, г. Ставрополь, улица Ленина, 361 Goncharenko Elena Anatol'evna Head of the Department of the Leninsky Department of the Savings Bank of the Russian Federation in Stavropol 355035, Russia, Stavropol, ul. Lenina, 361. savin-viktoriya@yandex.ru

Кредитные отношения являются неотъемлемой частью имущественного оборота. Вместе с тем практика заключения кредитного договора в России только начинает складываться. Достаточно высокий уровень инфляции не способствует инвестированию долгосрочных проектов. Выдача кредитов на длительные сроки невыгодна для банков, они предпочитают зарабатывать на рынке краткосрочных обязательств, однако он не приносит столь высоких доходов. В таких условиях весьма существенным становится вопрос об обеспечении исполнения обязательства по кредитному договору.

Кредитный договор, исполнение которого обеспечено ипотекой, обладает существенными особенностями. В соответствии со ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ^[1] ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. В настоящее время ипотека является одним из наиболее распространенных способов обеспечения исполнения обязательства по жилищному кредитованию граждан.

Гражданско-правовой институт ипотеки имеет длительную историю развития. До революции наша страна была одним из мировых лидеров в области ипотечного кредитования. Не меняя своей сущности как способа обеспечения обязательства по возврату предоставленных денежных средств, он на протяжении веков претерпевал определенные изменения.

В настоящее время действует целый ряд нормативно-правовых актов, стимулирующих предоставление долгосрочных ипотечных кредитов населению. Кроме того, разработаны законопроекты, регулирующие вопросы обращения эмиссионных ипотечных ценных бумаг, а также защиты прав и законных интересов граждан и их объединений.

Правовую основу ипотечного кредитования составляет институт залогового права, определяющего взаимоотношения залогодателя и залогодержателя. Особенности жилищного ипотечного кредитования неоднократно подвергались исследованию как с точки зрения экономической, так и юридической науки. Так, с позиции мирового банковского хозяйства, жилищное ипотечное кредитование является кредитованием под залог исключительного жилой недвижимости; ипотечный кредит имеет целевое назначение – для строительства или покупки жилья заемщика и его семьи; ипотечные жилищные кредиты предоставляются, как правило, на длительный срок - до 30 лет и более, так как этот срок позволяет снизить платежную нагрузку клиента.^[2]

Рыночные модели ипотечного кредитования рассматривались в работах ряда российских и зарубежных исследователей.^[3-7] Их сущностные особенности и экономические механизмы функционирования зависят от ряда факторов политического, исторического, экономического, правового характера. Исходя из их анализа, мы приходим к выводу о том, что современное государство признает ипотеку одним из факторов стабильности экономики и элементом эффективного социального механизма.

По своему юридическому содержанию ипотека представляет собой обязательственное обременение (ограничение) имущественных (вещных) прав на объект недвижимости при его залоге в качестве обеспечения исполнения основного обязательства залогодателя-должника (п.1 ст. 329 ГК РФ), в том числе по кредитному договору.

Для рассмотрения вопроса о выдаче кредита на приобретение квартиры с обеспечением его возврата ипотекой необходимо предоставить следующие документы:

1. Заявление и анкета заемщика.

2. Копии документов, удостоверяющих личность заемщика и поручителя. Для граждан РФ таким документом является паспорт, для иностранцев – паспорт иностранного гражданина, содержащий въездную визу, дипломатическая или служебная карточка МИД РФ, вид на жительство, миграционная карта.

3. Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования заемщика и поручителя.

4. Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ.

5. Копии документов об образовании заемщика и поручителя.

6. Копии свидетельств о рождении детей.

7. Копии свидетельств о браке и расторжении брака.

8. Военные билеты заемщика и поручителя.

9. Водительские удостоверения заемщика и поручителя.

В случае невозможности предоставления одного из вышеуказанных документов необходимо представить справку из психоневрологического диспансера заемщика и поручителя, справка из наркологического диспансера заемщика и поручителя.

10. Копия трудовой книжки заемщика, заверенная работодателем либо копия трудового договора или гражданско-правового договора о выполнении работ (оказании услуг).

11. Копия разрешения на трудовую деятельность на территории РФ, полученного в соответствии с ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в РФ» - для иностранных граждан.

12. Справка с места работы о размере дохода заемщика за последние 6 месяцев по форме 2НДФЛ или справка в свободной форме на бланке организации, подписанная руководителем и главным бухгалтером и заверенная печатью.

13. Краткая информация о роде деятельности заемщика в произвольной форме.

14. При наличии дополнительных доходов – трудовой договор и справка с места дополнительной работы заемщика и поручителя обо всех произведенных выплатах за последние 6 месяцев по форме 2 НДФЛ или в свободной форме.

15. Документы, подтверждающие источник формирования первого взноса (при наличии).

16. Документы, подтверждающие наличие в собственности движимого или недвижимого имущества, в том числе дорогостоящего (земельный участок, дача, автомобиль, яхта и др.).

17. Документы, подтверждающие наличие счетов в банках с выписками об операциях за 6 месяцев, предшествующих представлению документов о получении кредита.

18. Документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг).

19. Копии кредитных договоров с выписками по счетам для учета средств предоставления кредитов и копиями финансовых документов, подтверждающих факт исполнения обязательств.

До заключения кредитного договора кредитор производит андеррайтинг заемщика, то есть оценку вероятности погашения ипотечного кредита и определения максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличием собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. По результатам такой процедуры кредитор дает согласие в выдаче кредита определенному физическому лицу либо дает мотивированный отказ в такой выдаче.

Если же достигнуто соглашение между кредитором и заемщиком, то следующая стадия – заключение кредитного договора.

Договор купли-продажи жилого помещения заключается до заключения кредитного договора, одновременно или после его заключения. В последнем случае договор купли-продажи может быть заключен в любой разумный срок после заключения кредитного договора, так как следующий этап – заключение договора залога недвижимого имущества.

Таким образом, обеспечение кредитного договора возможно посредством:

- заключения договора купли-продажи жилья за счет выданного кредита; в момент регистрации договора купли-продажи ипотека возникает в силу закона;

- заключения смешанного договора купли-продажи и ипотеки, при котором переход права собственности от продавца к заемщику и обременение жилого помещения ипотекой происходят практически одновременно;

- заключение договора ипотеки после приобретения жилья с последующей регистрацией сделки.

Неустойчивость экономической ситуации, инфляции требуют от российских банков особой осторожности и опыта оценки кредитоспособности клиента, объекта кредитования и надежности обеспечения, качества залога и гарантии.