Сравнительный анализ налога на жилую недвижимость в странах Центральной Азии

За годы независимого существования, страны Центральной Азии, входящие в Союз Независимых Государств (СНГ) разработали собственные системы налогообложения, в том числе жилой недвижимости, которая является социально значимым экономическим объектом в экономике любого государства.

В странах Центральной Азии жилье традиционно относится к ценностям, которые в системе экономических отношений находятся в основе существования патриархального института семьи. Именно это обстоятельство затрудняло принятие политических решений для введения налога на жилье, а там где он был введен, одновременно вводились льготы и преференции собственникам жилья с целью облегчения налогового бремени, иногда таким образом, что практически все жилье выводилось из-под налогообложения.

Ниже рассмотрены основные составляющие налога на жилье (в терминах, используемых в национальных Налоговых кодексах или соответствующих законах) в странах Центральной Азии, входящих в СНГ, по данным на декабрь 2015 г.

Киргизия

В Киргизии налог на жилье начал взиматься с 2010 г. ^[1]

Объект налогообложения – жилье, предназначенное для постоянного или временного проживания, не используемое для осуществления предпринимательской деятельности.

Субъект налогообложения – физическое лицо, обладающее правом собственности на жилье на территории Киргизии.

Налоговая база – налогооблагаемая стоимость жилья, определяемая в порядке, установленном в Налоговом кодексе.

Льготы, относящиеся к объекту жилой недвижимости. Не облагаются налогом 80 м² квартиры и 150 м² жилого дома усадебного типа. (Приведенные нормы относятся к г. Бишкек. Для других населенных пунктов необлагаемая налогом площадь жилья зависит от численности населения в населенном пункте и может достигать до 290 м² для квартир и 350 м² для жилых домов усадебного типа. Нормы применимы только к одному объекту жилой недвижимости из принадлежащих налогоплательщику.)

Льготы, относящиеся к налогоплательщику, предоставляются лицам 10 категорий.

Ставка налога составляет 0,35% от налогооблагаемой стоимости жилья.

Модель налога.

Н = С * (П-П1) * Крег * Кзон*СН, где

• Н – налог, сом/год;
• С – стоимость одного квадратного метра общей площади жилья, зависит от материала стен и возраста строения, принимает значения от 5 000 до 15 000 сом/м²;
• П – общая площадь жилья, м²;
• П1 – площадь жилья, не подлежащая налогообложению, м²;
• Крег – региональный коэффициент принимает значения от 0,1 до 1 в зависимости от местонахождения жилья на территории Киргизии;
• Кзон – зональный коэффициент, учитывает изменение налогооблагаемой стоимости жилья в зависимости от его местоположения в населенном пункте;
• СН – ставка налога, %.

Исчисление налога на жилье производится налогоплательщиком самостоятельно.

Налог на жилье относится к местным налогом и сборам в составе налога на имущество.

Казахстан

В Казахстане налог на жилье начал взиматься с 2005 г. ^[2].

Объект налогообложения – жилое помещение, не используемое в предпринимательской деятельности.

Субъект налогообложения – физическое лицо, обладающее правом собственности на жилье на территории Казахстана.

Налоговой базой является стоимость жилья, устанавливаемая по состоянию на 1 января текущего года уполномоченным государственным органом в сфере регистрации прав на недвижимое имущество.

Нет льгот, относящихся к объекту жилой недвижимости.

Льготы, относящиеся к налогоплательщику, предоставляются лицам 6 категорий.

Ставка налога зависит от стоимости жилья и, в основном, варьирует от 0,05% до 0,5%. (Эффективная ставка налога теоретически может достигать и больших размеров, так как налог складывается из постоянной и переменной частей, зависящих от налогооблагаемой стоимости жилья.)

Модель налога.

Н = Ф(СН, (БС * П * Kфиз * Кфункц * Кзон * Кизм.мрп.)), где

• Н – налог, тенге/год;
• Ф – функция от ставки налога и налогооблагаемой стоимости жилья;
• БС – базовая стоимость 1 м² жилья, принимает значения от 2 700 до 60 000 тенге;
• П – полезная площадь жилья, м²;
• Кфиз – коэффициент физического износа;
• Кфункц – коэффициент функционального износа;
• Кзон – коэффициент зонирования;
• Кизм.мрп – коэффициент изменения месячного расчетного показателя;
• СН – ставка налога является функцией от налогооблагаемой стоимости жилья.

В Налоговом кодексе Республики Казахстан детально прописаны нормативы для расчета значений всех коэффициентов, входящих в модель налога. ^[2]

Исчисление налога производится налоговыми органами по месту нахождения жилья, независимо от места жительства налогоплательщика.

Налог на жилье относится к местным налогом и сборам в составе налога на имущество физических лиц.

Таджикистан

В Таджикистане налог на жилье начал взиматься с 2005 г. ^[3]

Объект налогообложения – квартира, жилой дом, объект незавершенного жилищного строительства с момента проживания в нем.

Субъект налогообложения – физическое лицо, обладающее правом собственности на жилье на территории Таджикистана.

Налоговой базой является общая площадь, занимаемая объектом жилой недвижимости.

Нет льгот, относящихся к объекту жилой недвижимости.

Льготы, относящиеся к налогоплательщику, предоставляются лицам 10 категорий.

Ставка налога равна 3% или 4% от Показателя для расчетов. Показатель для расчетов устанавливается законом на 1 января налогового года.

Модель налога.

` ` , где

• Н – налог, сомони/год;
• П – общая площадь жилья, м²;
• СН – ставка налога;

• ПДР – Показатель для расчетов;
• Крег – региональный коэффициент, принимает значения от 0,09 до 1, в зависимости от местонахождения жилья на территории Таджикистана.

Исчисление суммы налога проводится налоговыми органами по месту расположения жилья.

Налог на жилье относится к местным налогом и сборам в составе налога на недвижимое имущество.

Узбекистан

В Узбекистане налог на жилье начал взиматься с 2008 г. ^[4]

Объект налогообложения – жилой дом, квартира.

Субъект налогообложения – физическое лицо (включая иностранных граждан), владеющее жильем на территории Узбекистана.

Налоговой базой является инвентаризационная стоимость жилья, определяемая органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость. При отсутствии инвентаризационной стоимости, налогооблагаемой базой является условная стоимость жилья, устанавливаемая законодательно.

Нет льгот, относящихся к объекту жилой недвижимости.

Льготы, относящиеся к налогоплательщику, предоставляются лицам 10 категорий.

Ставка налога ежегодно устанавливается Постановлением Президента Республики Узбекистан. (Например, на 2015 г. использовалось Постановление «О прогнозе основных макроэкономических показателей и параметрах Государственного бюджета Республики Узбекистан на 2015 год»).

Модель налога.

Н = ИС*СН или Н = УС*СН, где

• Н – налог, узбекский сум/год;
• ИС – инвентаризационная стоимость, сум;
• УС – условная стоимость, сум;

• СН – ставка налога, %;

• П – общая площадь жилья.

Исчисление налога производится органами государственной налоговой службы по месту расположения жилья, независимо от места жительства налогоплательщика.

Налог на жилье относится к местным налогом и сборам в составе налога на имущество физических лиц.

Туркмения

В Туркмении, которая является ассоциированным членом СНГ, налога на жилье нет. ^[5]

Сравнительный анализ

Для дальнейшего сравнительного анализа методологий налогообложения жилья целесообразно, в качестве критериев, воспользоваться базовыми принципами налогообложения, уточненными и дополненными автором статьи:

1. Объектом налогообложения является жилье, не используемое для предпринимательской деятельности.

2. Налог платят все собственники жилья.

3. Налогооблагаемая стоимость жилья учитывает различия в основных рыночных ценообразующих факторах.

4. Расчет налогооблагаемой стоимости жилья осуществляется по модели массовой оценки.

5. Предоставление льгот жилью осуществляется в виде необлагаемого минимума общей площади.

6. Льготы предоставляются малообеспеченным налогоплательщикам, владеющим жильем.

7. Налог на жилье является местным.

8. Налог на жилье является прогрессивным.

9. Ставка налога на жилье является переменной.

10. В целях сокращения затрат на администрирование , налогоплательщик сам рассчитывает размер налога.

Таблица 1 – Сравнительные характеристики налога на жилье в центральноазиатских странах СНГ

Примечания.

1) При использовании физическим лицом жилья, одновременно как для проживания, так и для предпринимательских целей, налог на жилье взимается по ставке, установленной для физических лиц.

2) Большой вычет из общей площади жилья, по оценкам автора, выводит из-под налогообложения более 90% всего жилья.

3) Из всех рыночных ценообразующих факторов, принимаются в учет только общая площадь жилья и региональный коэффициент.

4) Фактически выводится из-под налогообложения 1– 4 комнатные квартиры и дома.

5) Льготы предоставлены только отдельно проживающим пенсионерам. Эта категория находится в зоне риска быть малообеспеченной.

6) Не облагается налогом 60 м² общей площади жилья в случае если владельцы жилья: женщины, имеющие десять и более детей; пенсионеры; инвалиды I и II групп. Эти категории находятся в зоне риска быть малообеспеченными.

Анализ законодательства, регулирующего налогообложение жилья в центральноазиатских странах СНГ, позволил выявить следующее:

- За исключением Туркмении, все рассматриваемые страны ввели налог на жилье. При этом следует отметить, что Киргизия законодательно ввела налог в 2003 г., однако взимать стала только с 2010 г.

- В Налогом кодексе Таджикистана нет указаний на то, чтобы жилье использовалось только для проживания.

- В Киргизии, де-факто, налог на жилье не платит подавляющая часть владельцев.

- В Узбекистане не учитываются различия в ценообразующих факторах, играющих существенную роль на рынке жилья.

- В Узбекистане используется инвентаризационная стоимость жилья.

- Казахстан, Таджикистан и Узбекистан не предоставляют льготу жилью, как объекту налогообложения, в виде части необлагаемой площади.

- Малообеспеченные граждане не имеют прямых льгот при налогообложении жилья. Однако в Казахстане и Узбекистане некоторые категории граждан, которые имеют высокие риски быть малообеспеченными, имеют льготы.

- Налог является местным во всех странах.

- Налог не является прогрессивным только в Киргизии.

- Ни в одной из рассмотренных стран ставка налога не является переменной.

- Только в Киргизии администрирование налога оптимизировано за счет самостоятельного расчета размера налога налогоплательщиком.

Таким образом, результаты проведенного сравнительного анализа позволяют сделать следующие выводы:

- Методология налогообложения жилья в центральноазиатских странах СНГ, реализуемая в национальных законодательных документах, в различной степени реализует принципы налогообложения.

- Из всех рассмотренных стран методология налогообложения жилья, реализуемая в Казахстане, в большей степени соответствует принципам налогообложения.

- Для всех анализируемых стран требуется совершенствование методологии налогообложения жилья (на момент подготовки статьи, январь 2016 г. в Киргизии для общественных слушаний представлен проект изменения Налогового кодекса в части перехода к прогрессивной модели налога на имущество) на основе принципов налогообложения, которые должны выступать и основой и критерием эффективности используемых методологий.